Pour beaucoup, la crise immobilière de 1991 est la crise de référence immobilière avec une chute très importante des prix et de nombreuses faillites de promoteurs. La période actuelle qui a vu un cycle de hausse des prix de plus de 10 ans laisse penser au retour d’une bulle spéculative. Qu’en est il réellement? Peut on comparer la situation actuelle avec la période d’avant crise et de début de crise de 1990 ?

Nous avons sélectionné des articles traitant du marché de 1989 à 1996 et notamment de la crise en 1991. Vous pourrez voir le discours médiatique de l’époque et son décalage avec la réalité, assez conforme à ce que nous vivons aujourd’hui…

Ainsi, en 1989 , beaucoup de spécialistes affirmaient que le « ralentissement de la hausse des prix des logements anciens est peu probable ». A méditer…

scénario crise immobilier 1993

La demande de logements neufs restera forte jusqu’au milieu des années 90

La demande viendra pour l’essentiel de l’arrivée sur le marché du logement des jeunes générations encore nombreuses nées avant 1974. Elle atteindra 170 000 logements par an jusqu’à 1993 et tomberait ensuite à 156 000. En revanche le morcellement des ménages (la  » décohabitation  » selon le mot des spécialistes) par départ des jeunes de la famille ou par séparation du couple, qui s’est accéléré dans les années 1960-1980 et a accru fortement la demande de logements, jouerait moins. L’accroissement annuel, déjà inférieur à 70 000 logements par an (contre 100 000 en moyenne pendant les années 1975-1982) retomberait selon l’étude à 50 000 après 1990 et à 40 000 vers 1995.

Au cours des dernières années, cependant, beaucoup de jeunes n’ont pu se loger comme ils le souhaitaient en raison du chômage réduisant leurs ressources ou faute de trouver un logement adapté à leurs besoins : non seulement on a moins construit mais on a construit surtout des maisons individuelles.

Chute de la natalité et vieillissement

A ces deux facteurs s’ajoutera le besoin de renouvellement du parc (par suite de destructions, de l’agrandissement de logements existants, de la transformation de résidences principales en locaux professionnels ou en résidences secondaires). Celui-ci n’est plus que de 62 000 logements par an contre 100 000 dans les années 1975-1982. En effet, la rénovation du parc a déjà ramené de 51 % à 43 % entre 1978 et 1984 la proportion de logements  » anciens « , (antérieurs à 1949). En outre, dans les zones périurbaines on constate plutôt un mouvement de transformation de résidences secondaires en résidences principales.

Enfin, la demande de résidences secondaires, qui tourne actuellement autour de 45 000 par an, devrait se maintenir voire augmenter, selon l’étude : il faudra à la fois compenser les transformations en résidences principales et répondre à des demandes nouvelles, notamment d’étrangers de pays de la Communauté européenne.

La construction devrait donc bénéficier d’une demande assez soutenue jusque vers 1995. Mais au-delà les besoins vont sans doute baisser fortement par suite de la chute de la natalité et du vieillissement de la population : vers 2000-2005, la demande serait moitié moins élevée qu’aujourd’hui.

Reste à savoir quels logements correspondront aux besoins. Partant de la répartition constatée lors de la dernière enquête  » logement « , si l’on ne tient compte que de l’évolution démographique probable (diminution de la taille des ménages par suite du vieillissement et de la baisse du nombre des familles nombreuses), on peut prévoir une forte demande de petits appartements correspondant aux besoins des ménages jeunes ou âgés. La part du logement collectif dans le parc total augmenterait de 0,4 point et celle des appartements de moins de quatre pièces de 1,5 point au milieu de la prochaine décennie.

En revanche, si l’on tient compte des desirata exprimés par les ménages (désir d’espace, préférence pour l’habitat individuel), on aboutit à des résultats très différents. La part des logements de quatre pièces et plus dans le parc total augmenterait de 3,6 points et celle des pavillons de 3,3 points.

Effets pervers

C’est sur ces derniers qu’a porté la demande des familles au cours des années récentes ; la proportion de ménages avec enfants vivant en logement individuel est passée de 55% à 65% entre 1978 et 1984.

Toutefois, ce second scénario est considéré comme un hypothèse « extrême ». Il prolonge une évolution antérieure rendue possible par un système d’aides dont on critique aujourd’hui les effets pervers (le surendettement de certains ménages). De plus, la cohabitation juvénile, la fréquence des divorces renforcent la demande de petits logements en ville. L’évolution dépendra de l’offre et des prix, des possibilités de financement mais aussi d’autres conditions, comme l’existence de transports publics dans les zones péri-urbaines, ou les désirs des ménages âgés de continuer à vivre « au large ».

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1989/11/14/logement-une-etude-d-economie-et-statistique-la-demande-de-logements-neufs-restera-forte-jusqu-au-milieu-des-annees-90_4136338_1819218.html#w2hrvmyEU68cdgio.99

Le prix des logements selon les notaires parisiens Paris brûle toujours

Le prix moyen, au premier semestre de cette année, s’établit à 17500 francs, en hausse sur un an de 24,5 %. « En francs courants, les prix ont doublé à Paris en moins de cinq ans », écrivent les notaires, qui ajoutent : « Aucun arrondissement n’a de prix moyen inférieur à 12000 francs, et quinze d’entre eux ont des prix moyens supérieurs à 15000 francs. »

Les disparités, qui sont grandes d’un arrondissement à l’autre, cachent bien sûr de fortes différences de prix à l’intérieur d’un même arrondissement, selon le standing de l’immeuble, le quartier, les qualités propres de l’appartement : il s’agit bien de moyennes, et non de prix minima. Et c’est déjà assez impressionnant! Ainsi le prix moyen d’un studio approche les 400000 francs, celui d’un deux-pièces les 560000 francs, tandis que celui d’un trois-pièces dépasse le million de francs. Les grands appartements atteignent des prix vertigineux : plus de 3 millions pour un cinq-pièces, et 4,7 millions pour un six-pièces…

Le nombre des transactions reste globalement stable, avec 22060 ventes, contre 21720 au premier semestre de 1988. Les trois quarts de ces mutations ont pour objet des appartements construits avant 1948, et 70 % d’entre elles portent sur des studios et des deux-pièces. Enfin, 85 % des achats ont pour but de satisfaire un besoin de résidence principale.

En proche banlieue, en revanche, les hausses de prix sont relativement modérées : dans les Hauts-de-Seine, le département le plus cher de la petite couronne, le prix moyen du mètre carré s’établit à près de 13600 francs, en hausse de 7,9 % par rapport au premier semestre de 1988; dans le Val-de-Marne, le prix moyen est à 9100 francs (+ 8,2 %); en Seine-Saint-Denis, le mètre carré vaut en moyenne 6700 francs (+ 9,6 % en un an).

Paris intra-muros semble bien constituer un marché à part, en raison des spécificités de sa situation et de son parc. Des attraits socio-culturels, une offre de logements à vendre (de toutes petites unités), qui ne correspondent pas du tout aux demandes des familles, une insuffisance de construction de logements neufs (moins de 2000 par an), toutes ces données se conjuguent, selon la Chambre des notaires, pour que la hausse des prix soit  » le seul élément d’arbitrage « .
En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1989/11/10/le-prix-des-logements-selon-les-notaires-parisiens-paris-brule-toujours_4134951_1819218.html#hXihKJB64COuvMEP.99

Deux études de la Chambre des notaires de Paris sur le marché immobilier Un ralentissement de la hausse des prix des logements anciens est peu probable

Les prix des logements anciens vendus à Paris ne cessent de grimper follement : en francs courants, les prix ont doublé en moins de cinq ans (le Monde du 10 novembre). A Paris comme partout en France, l’expansion de ce marché a correspondu à la baisse de la construction neuve, et a bénéficié de la conjonction de plusieurs facteurs : le développement de l’accession à la propriété (41,3 % de Français propriétaires de leur résidence principale en 1962, et 54,7 % en 1989) ; la possibilité de s’endetter pour acquérir un logement ancien (prêts acquisition-amélioration) ; accroissement des aides publiques pour les achats de cette catégorie (en 1988, au moins 23 milliards de francs d’aides sur un total de 110 milliards de francs).

Sur ce véritable marché qu’est devenu le logement ancien à Paris, on observe, et ce n’est pas une nouveauté, des disparités très fortes d’un arrondissement à l’autre dans la hausse générale des prix. La hausse moyenne annuelle au mètre carré, en dix ans, varie ainsi de 2,2 % dans le deuxième arrondissement, à 8,8 % dans le septième. Ces moyennes elles-mêmes cachent des effets dus à la taille des appartements, à leur adresse, à leur standing. M. Mouillart distingue deux catégories d’arrondissements. Un premier groupe de six arrondissements (1e, 2e, 4e, 7e, 8e et 16e)  » constitue le noyau à l’intérieur duquel se déterminent les hausses de prix qui se propagent ensuite sur les autres arrondissements « . Ce groupe d’arrondissements  » pilotes  » va influencer l’évolution du marché des quatorze autres arrondissements  » satellites « .

Dans les arrondissements  » pilotes « , où il y a eu très peu de construction neuve, et où la tension est la plus forte en raison de la rareté de l’offre, l’indexation du prix de l’ancien sur le neuf  » occupe une place importante  » dans le mécanisme de formation des prix, plus importante que l’ajustement à la pression de la demande. Et ce rapprochement du prix du mètre carré ancien de celui du mètre carré neuf semble bien la caractéristique première du marché parisien, à laquelle il faut ajouter l’effet de diffusion des hausses de prix à partir des arrondissements  » pilotes  » vers les arrondissements  » satellites « .

Dans ces conditions, il serait vain d’attendre  » un ralentissement marqué des hausses de prix « , qui est  » peu probable « .

Fortes disparités

Pourtant, on achète des appartements, à Paris : 36 500 en 1988. Qui achète ? A quel prix ? Quels logements ? Pour en faire quoi ?

Les logements vendus sont petits (studios et deux-pièces représentent les deux tiers des ventes), leur surface moyenne est de 51 mètres carrés ; et on y trouve une forte minorité de logements peu confortables (40 % n’ont pas à la fois WC intérieur, salle d’eau et chauffage central) et ils sont anciens (les trois quarts ont été construits avant 1948, la moitié avant 1914).

Les prix de vente sont aussi disparates que les logements eux-mêmes : 15 % des logements vendus en 1988 l’ont été à moins de 250 000 francs, et 8,5 % à plus de 2 millions de francs. Les 7 500 transactions les moins chères représentent pratiquement le même chiffre d’affaires que les 500 transactions les plus chères. Et les prix sont d’autant plus élevés au mètre carré que les logements sont plus grands : 12 600 francs pour un deux-pièces, mais 19 700 francs pour un quatre-pièces.  » Cette très forte hiérarchie rend difficile la vente d’un logement pour acheter plus grand, écrit M. André Massot. Il faut rajouter 400 000 francs pour passer du deux-pièces au trois-pièces, mais 900 000 francs pour passer du quatre-pièces au cinq-pièces.  » Les prix varient aussi, et c’est bien logique, en fonction de la situation de l’immeuble dans les arrondissements  » chics « , en fonction aussi du standing et de la qualité des prestations.

Pourquoi achète-t-on ? Essentiellement pour se loger (70 % des cas), et immédiatement (63 %) ; aussi pour loger un proche (dans 20 % des cas) ; et enfin, pour louer, dans seulement dans 10 % des cas. Si un nombre important de transactions se font par l’intermédiaire d’un agent immobilier (49 %, contre 45 % pour les transactions entre particuliers), on trouve le logement à acheter par le voisinage immédiat, la vitrine d’une agence ou le réseau des relations proches (47 %). Et le vendeur est, dans quatre cas sur cinq, une personne physique, le reste étant le fait de personnes morales ou de professionnels de l’immobilier.

Les logements vendus occupés (4 500, soit 12 % de l’ensemble) le sont dans les deux tiers des cas à leur occupant. C’est moins cher (11 000 F à 12 000 F le mètre carré), mais les logements sont souvent petits et médiocres.

Acquéreurs attendus

Quant au profil des acquéreurs, il correspond à ce qu’on pouvait attendre : 40,4 % d’entre eux sont membres de professions libérales ou cadres supérieurs, 26,4 % sont des cadres moyens, 9,3 % des chefs d’entreprise, 7,6 % des employés et seulement 2,4 % des ouvriers. Ceux qui ont un revenu supérieur à 30 000 F par mois représentent 22 % des acquéreurs, mais contribuent pour 37 % au chiffre d’affaires global (30 milliards de francs mensuels). Pourtant, 15 % à 20 % des acquéreurs gagnent moins de 10 000 F mensuels et acquièrent un petit logement (36 mètres carrés en moyenne), pour 425 000 francs…

L’âge moyen des acquéreurs est de quarante et un ans, et pour 44 %, c’est la première fois qu’ils sont propriétaires.

Les deux tiers des acheteurs habitaient Paris et quatre sur cinq l’agglomération parisienne.

Comment finance-t-on l’achat de cet appartement ? On emprunte, bien sûr, souvent (dans les trois quarts des cas), mais peu (11,3 milliards de francs sur les 34 milliards nécessaires, y compris lesdroits de mutation, honoraires de notaire et travaux).  » L’emprunt joue un rôle mineur par rapport à l’autofinancements « , et  » ce sont les catégories qui effectuent les achats les plus chers qui empruntent peu ou pas du tout « . L’épargne préalable joue un grand rôle en revanche dans ce financement : quatre sur cinq des acquéreurs y ont eu recours, et cela a couvert près du tiers des besoins globaux. Il arrive aussi qu’on revende un bien immobilier, mais ce n’est le cas que pour le quart des acquéreurs, et cela fournit 19 % des besoins. Enfin, la solidaritéfamiliale pèse d’un poids remarquable : 20 % environ des ménages ont été aidés par leur famille, le plus souvent sans avoir à rembourser.  » Cumulées, les libéralités représentent près de 9 % du besoin total de financement et une somme très proche de 3 milliards de francs.  » Familles, je vous aime !

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1989/12/16/c-o-n-s-o-m-m-a-t-i-o-n-e-t-h-a-b-i-t-a-t-deux-etudes-de-la-chambre-des-notaires-de-paris-sur-le-marche-immobilier-un-ralentissement-de-la-hausse-des-prix-des-logements-anciens-est_4158298_1819218.html#S1LKH9WOWPWpcHxb.99

Le prix moyen des logements neufs et anciens à Paris a été multiplié par trois en dix ans

Au cours des dix dernières années, le prix moyen des logements neufs, tout comme celui des logements anciens, à Paris, a été multiplié par trois, tandis que la coût de construction du mètre carré progressait de 70 %. Sur une période de vingt-six ans (de 1962 à 1988) ce prix a été multiplié par 18, tandis que le coût de construction du mètre carré utile était multiplié par 5. Ce graphique est extrait d’une étude sur  » Le marché parisien du logement « , réalisée avec la participation de soixante-dix investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, mutuelles, SCPI, caisses de retraites, sociétés immobilières d’investissement…), par la société Auguste-Thouard, spécialisée jusqu’ici dans l’immobilier d’entreprise, qui se lance sur le marché du logement en créant une filiale, Arbitrage transaction habitat foncier.  » Nous sommes arrivés aujourd’hui à la fin d’un cycle de prix haussier, avec la perspective d’arrivée sur le marché de logements plus nombreux à des prix plus élevés « , peut-on y lire notamment. Selon les responsables d’Auguste-Thouard,  » la totalité de l’offre ne sera pas vendue « , et  » les stocks de logements à venir ne seront pas dus à la surproduction mais à leur coût trop élevé par rapport au marché « .

L’offre de logements devrait en effet augmenter pour cinq raisons : la forte hausse des prix de vente des logements neufs a bénéficié aux propriétaires fonciers, ce qui a mis des terrains sur le marché ; le nouveau plan d’occupation des sols (POS) dont on anticipe l’application permet de construire davantage sur le même terrain ; le tassement depuis un an des loyers les plus élevés libère des immeubles anciens ; la mise sur le marché par l’Etat ou des organisations parapubliques de terrains a développé les demandes de permis de construire ; enfin le récent texte de loi qui oblige les propriétaires à étaler sur six ans les hausses de loyer supérieures à 10 % va inciter les propriétaires à donner congé à leur locataire pour vendre, au lieu de leur proposer des hausses de loyer.

Cependant les prix de vente des logements devraient continuer à augmenter plus vite que l’inflation, selon Auguste-Thouard, tandis que les acquéreurs se raréfient : au-delà de 25 000 F le mètre carré, la plupart des particuliers se tournent vers l’ancien. De leur côté, les investisseurs jugent insuffisante la rentabilité du logement neuf passée de 6 % à 5 %.

Les loyers des appartements neufs plafonnent depuis un an à 115/125 F le mètre carré, avec des minima de 70 F à 80 F. La recherche de locataires dont le revenu représente trois fois et demi à quatre fois le montant du loyer et des charges  » rétrécit considérablement le créneau de clientèle qui se limite donc vite aux seuls cadres, commerçants et professions libérales. On observe d’ores et déjà un ralentissement du rythme de remplissage des immeubles à louer, reflétant la rupture de solvabilité de la demande « .
En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1989/02/15/le-prix-moyen-des-logements-neufs-et-anciens-a-paris-a-ete-multiplie-par-trois-en-dix-ans_4105235_1819218.html#7GWLcpBICImSJwDx.99

chute du marché immobilier à paris 1992
ile de france chute du neuf 1990
Chute des prix immobilier
artile sur baisse des prix immobilier à Paris

Les "institutionnels" diversifient leur parc immobilier

ORGANISMES financiers, compagnies d’assurances, tous ceux qu’il est coutume d’appeler les grands institutionnels, sont aussi de grands investisseurs en immobilier. Directement ou par l’intermédiaire de sociétés filiales, ces établissements publics ou parapublics placent les sommes recueillies auprès du public dans la constitution et le développement d’un patrimoine immobilier.

Il est important. Par exemple, la Caisse des dépôts et consignations (CDC), qui investit les capitaux recueillis par les réseaux de la Caisse nationale de prévoyance, gère par l’intermédiaire de sa filiale, la SGI-CNP (1), quelque 12 700 logements loués en loyer libre (5 300 en province, 4 500 en région parisienne et 2 900 à Paris). Il s’agit surtout d’appartements (95 %, pour 5 % seulement de pavillons). Pour compléter ce patrimoine, il y a aussi 634 000 mètres carrés de surface répartie en bureaux (66 %), entrepôts (29 %) et résidences hôtelières (5 %).

La diversification du patrimoine immobilier est une constante. Aux Assurances générales de France (AGF), par exemple, outre 744 000 mètres carrés de logements, soit 9 200 appartements loués en loyer libre, on trouve 732 000 mètres carrés de locaux commerciaux, bureaux et boutiques, 104 000 mètres carrés de parkings et divers (et plus de 54 000 hectares de forêts). De même, la Sagel Vendôme, filiale de l’Union des assurances de Paris (UAP), gère un parc locatif de quelque 10 000 appartements en loyer libre. Ce qui ne représente que 50 % du patrimoine immobilier locatif de l’UAP, les autres 50 % relevant en particulier du secteur social et étant gérés par la filiale HLM de la compagnie d’assurances, le Logement français. Pour avoir une image un peu plus complète du parc immobilier de l’UAP, il faut ajouter les surfaces de bureaux, de commerces, d’entrepôts, etc.

La diversification du patrimoine est aussi géographique. La région parisienne se taille la part du lion. C’est évident à la Caisse des dépôts, ainsi que nous l’indiquons plus haut. Mais c’est vrai également à l’UAP, avec un parc total de 28 500 appartements en location, soit 1 935 000 mètres carrés _ dont 75 % sont situés à Paris et en région parisienne. Aux AGF, la répartition géographique du parc locatif se décompose comme suit : 56 % à Paris, 29 % en région parisienne et 15 % en province.

Une majorité d’immeubles  » anciens-récents  »

Quant au Crédit foncier de France (CFF), son parc immobilier locatif privé (hors du secteur social HLM) s’élève à 165 000 mètres carrés d’habitation (et 160 000 mètres carrés de commerces, bureaux, locaux divers), soit 150 immeubles et 1 100 logements (avec, en plus, 800 locaux à usage professionnel) : il répartit ses implantations essentiellement sur Paris et la région parisienne. Mais dans le cadre de la société Immobilière foncier Madeleine (IFM), qui chapeaute les filiales immobilières du CFF, la Compagnie foncière rhodanienne intervient sur le marché immobilier lyonnais pour acquérir, puis gérer, des immeubles mis en location.

Le parc immobilier des institutionnels est un parc ancien, mais qualifié de  » plutôt récent « , dans la mesure où il est constitué à 62 % de constructions réalisées après 1948. Ce qui expliquerait que sur une ville comme Paris _ dont ils possèdent à eux tous 30 % du parc de logements locatifs en loyer libre _ les appartements détenus par les institutionnels soient en général grands (71 mètres carrés en moyenne, et pour plus de la moitié des trois pièces au minimum). Ces appartements sont assez confortables, 5 % seulement d’entre eux ne possédant pas simultanément W.C., salle d’eau et chauffage central (2).

Au Crédit foncier, le parc immobilier locatif est constitué dans sa majorité par ce type d’immeubles  » anciens récents « . Aujourd’hui encore, lorsque le CFF achète et enrichit son patrimoine, il préfère l’ancien de prestige, dans le triangle d’or parisien si possible. Ce qui ne l’empêche toutefois pas de promouvoir des opérations concernant des immeubles neufs, par l’intermédiaire d’une de ses filiales, dans des villes comme Bordeaux, Lyon, sans parler bien sûr de Paris.

De leur côté, les AGF ont actuellement en cours de réalisation (la livraison est prévue dans les deux prochaines années) environ 220000 mètres carrés de locaux d’habitation ; un peu plus de la moitié seront constitués de 1750 appartements. Deux opérations de réhabilitation d’ancien sont incluses dans les opérations en cours. Parmi les dernières acquisitions du groupe, sur les terrains des anciennes usines Kodak à Vincennes, un programme comptant 308 appartements (et 12 400 mètres carrés de bureaux).

Les AGF, en tant que propriétaire immobilier et gestionnaire de leur patrimoine, déclarent n’avoir ni préférence provinciale marquée (on les trouve aussi bien à Strasbourg qu’à Lyon, Marseille, Nice, Toulouse, Bordeaux ou Aix-en-Provence) ni préférence sur le type d’investisse- ment immobilier… pourvu qu’il soit bien sûr judicieux et enrichissant. Elles sont ainsi présentes dans le secteur du tourisme comme dans celui des résidences avec services. Dans ces deux cas, la gestion des programmes est laissée à une société spécialisée.

Cette démarche n’est pas propre aux AGF. L’UAP pratique aussi l’éclectisme. Quand elle ne prend pas une participation dans des sociétés de promotion immobilière ou n’intervient pas en tant qu’acquéreur d’immeubles construits par d’autres, sa filiale, la SECL, construit pour son compte. Plusieurs programmes sont ainsi en cours de construction à Paris, mais aussi à Suresnes, à Rennes, Toulouse, Annecy, etc. Ils sont destinés à être loués, beaucoup en loyer libre, c’est-à-dire aux prix du marché actuel.

Des critères de rentabilité

Les institutionnels peuvent développer un secteur social (HLM ou assimilé) à travers des filiales spécialisées comme Foncier habitat et Demeures familiales pour le Crédit foncier, ou le Logement français pour l’UAP. En revanche, les AGF _ qui logent leurs collaborateurs dans un patrimoine dit social _ ne possèdent aucune filiale sociale proprement dite, même si elles prennent des participations dans des sociétés HLM. Quant à la Caisse des dépôts, en tant que telle, elle ne possède qu’une infime minorité de logements sociaux (3), son activité se cantonnant presque exclusivement dans le parc immobilier classique.

Ces grands bailleurs institutionnels n’ont aucune politique originale en matière de loyers. Jouant le jeu du marché et de la concurrence, cesétablissements se comportent comme des propriétaires moyens obéissant à des critères de rentabilité. N’est-ce pas un peu surprenant de la part d’établissements pouvant relayer les orientations gouvernementales pour le logement ?
En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1990/04/04/les-institutionnels-diversifient-leur-parc-immobilier_3965464_1819218.html#Mgr8J3jTqCSRbbu3.99

Haute pression sur la Côte d'Azur L'offre a augmenté de 50 % en cinq ans. Le " virus du bureau " se répand de Nice à Cannes. Et les prix s'envolent

L’IMMOBILIER d’entreprise et particulièrement celui de bureaux (le secteur tertiaire occupe 50 % des surfaces construites et représente 75 % des emplois) connaît aujourd’hui une vitalité spectaculaire sur la Côte d’Azur.

En moins de dix ans, sous l’effet d’une forte demande locale et exogène, la construction de bureaux est passée de 1 000 mètres carrés par an à plus de 130 000 mètres carrés, dont 65 000 pour la seule agglomération niçoise. Le marché s’est littéralement envolé en 1987, 1988 et 1989, années-phares d’une décennie qui a fait dire aux professionnels que la Côte d’Azur avait attrapé le  » virus du bureau « .

Rattrapage et relocalisation

Au total, toutes destinations confondues, l’immobilier d’entreprise représente aujourd’hui dans les Alpes-Maritimes, et notamment à Nice, Villeneuve-Loubet, Antibes, Saint-Laurent-du-Var, Sophia-Antipolis bien sûr, Mandelieu et Cannes, une emprise de 900 hectares. Chez Jean Thouard, qui, avec Amata-Bourdais, conseil en immobilier d’entreprise, fait référence sur la place, on estime que dans les dix-huit mois à venir, 100 000 mètres carrées supplémentaires annuels seront proposés.

Plusieurs raisons expliquent ce  » boom « . D’abord, un besoin réel de rattrapage pour les entreprises locales qui cherchaient depuis longtemps l’espace dont elles avaient besoin et une  » relocalisation  » dans les zones dynamiques où _ image de marque oblige _ on conjugue savoir-faire et réussite ; ensuite, une conjoncture favorable avec un taux de croissance et une démographie en progression régulière et enfin, avec les  » retombées  » du succès de Sophia-Antipolis, l’image californienne que cultive volontiers la région, parée de l’aura scientifique d’une trentaine de sites high tech essaimés aujourd’hui entre littoral et arrière-pays. Les atouts traditionnels que constituent la mer, le soleil, le ciel bleu et des potentialités bien vendues en France et à l’étranger par Côte d’Azur Développement (1) ont fait le reste.

En cinq ans, selon une étude récente, l’offre d’immobilier d’entreprise a augmenté de 50 % et les professionnels s’accordent à dire que la demande devrait croître de 25 % chaque année. Les observateurs considèrent qu’après Paris et la région lyonnaise la Côte d’Azur est l’un des marchés les plus porteurs. Comme pour l’immobilier traditionnel, investisseurs allemands et scandinaves y sont très présents. Les mairies se frottent les mains : outre les emplois induits qu’elles espèrent, elles cueillent les fruits de l’expansion sous forme de taxe professionnelle. Ainsi, selon la société G.-A. Conseille, 1 mètre carré de bureau rapporte-t-il de 400 francs à 600 francs à la commune (25 000 m² de bureaux construits à Nice représentent une recette de 12,5 millions de francs). Quant au mètre carré de local d’activité, il rapporte entre 240 francs et 340 francs (50 000 m² construits à Nice représentent une recette de 14,5 millions de francs)

Encore loin des tarifs parisiens

Bien entendu, et d’autant plus facilement que les terrains sont rares, les prix grimpent. En cinq ans, ils ont augmenté de 37 % environ. Promoteurs et vendeurs estiment pourtant que la situation privilégiée de la Côte d’Azur et l’attrait qu’elle exerce  » ne pèse pas exagérément  » sur le coût des loyers : 400 francs en moyenne le mètre carré pour les locaux d’activités ; de 750 à 1 200 francs le mètre carré pour les bureaux.

On est loin encore des prix pratiqués à Paris ( » c’est une autre planète « , dit ce directeur commercial d’Amata-Bourdais) ou dans certaines villes étrangères (2 500 francs le mètre carré à Francfort), mais les niveaux qu’ils atteignent sont très sélectifs et franchement dissuasifs pour les locaux d’activités que l’on ne trouve pas, dans les zones actuelles de développement, à moins de 1 000 francs le mètre carré, alors qu’il ne devrait pas dépasser 400 à 500 francs d’incidence foncière par mètre carré SHON (2) _ 100 francs en moyenne en France _ pour répondre aux besoins estimés : quelque 200 000 mètres carrés.

Dans les Alpes-Maritimes, le prix d’achat moyen du mètre carré est d’environ 9 000 francs HT. Il s’agit bien d’une moyenne, le prix à Nice pouvant varier de 7 500 à 12 500 F, de 7 800 à 14 000 F à Cannes, de 8 000 à 9 000 F à Antibes. Il reste qu’aujourd’hui 80 % du parc de bureaux est locatif, ce qui représente pour Nice et l’agglomération niçoise un marché annuel de 35 000 mètres carrés. Une situation qui, confortée par des indicateurs économiques optimistes, explique la sérénité de la plupart des observateurs.  » Sauf à imaginer qu’une crise mondiale vienne bouleverser la donne, disent-ils, le marché doit continuer à se développer « . Il y a une forte demande et des projets d’extension qui ne laisseront pas les investisseurs indifférents si certaines infrastructures (TGV, autoroute, liaison alpine) sont réalisées (3).

Même le  » surstock  » actuel de bureaux ne semble pas inquiéter outre mesure les professionnels :  » Non seulement l’excédent n’est pas inquiétant, mais il est rassurant, dit-on chez Amata-Bourdais. Il faut savoir anticiper sur les besoins. C’est ce que font tous les grands marchés « . Avis plus nuancé chez Jean Thouard, selon qui, d’ici deux ans, l’offre pourrait bien être deux fois plus importante que la demande.  » Il convient d’être prudent et de mieux adapter l’offre aux besoins ; d’autant que, en 1991, la demande locale sera pratiquement satisfaite, d’après ce que l’on peut prévoir, et que le marché sera essentiellement tourné vers l’extérieur . » Une légère divergence d’approche qui n’affecte pas vraiment le sentiment qui prévaut généralement : une zone de haute pression stationne aujourd’hui dans ce domaine sur la Côte d’Azur.
En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1990/10/24/haute-pression-sur-la-cote-d-azur-l-offre-a-augmente-de-50-en-cinq-ans-le-virus-du-bureau-se-repand-de-nice-a-cannes-et-les-prix-s-envolent_3981331_1819218.html#3icITt9jTWMZMGlV.99

Selon la chambre des notaires de Paris La hausse du prix des logements devrait se ralentir à la fin de l'année

Les appartements mis en vente restent deux fois plus longtemps sur le marché avant de trouver preneur, et il faut facilement six mois pour qu’une transaction devienne effective, surtout s’il s’agit d’un appartement d’au moins 60 mètres carrés. Il faut dire que depuis trois ans les propriétaires parisiens se sont si bien habitués à la flambée des prix qu’ils anticipent sa continuation, ce qui porte leurs prétentions à des niveaux tout à fait irréalistes.  » Il faut bien trois mois à un propriétaire pour comprendre qu’il doit réviser son évaluation « , selon Me Robert Panhard, un des notaires responsables de la conjoncture immobilière à la chambre interdépartementale des notaires de Paris.

Prix moyen au m2 et nombre d’appartements anciens vendus libres a Paris

Il est vrai que la demande de logements à Paris et dans sa proche banlieue demeure très forte, et cette tension structurelle du marché explique en grande partie que le ralentissement de la hausse des prix ne soit pas plus fort. Mais le pouvoir d’achat des candidats à l’achat d’un appartement parisien s’essouffle, et la flambée des prix depuis trois ans rend une telle opération de plus en plus difficile pour les classes moyennes, peu à peu chassées de la capitale.

La moins bonne tenue de l’économie en général, la hausse de 1 point des taux d’intérêt, la moins grande sécurité de l’emploi chez les cadres supérieurs, la généralisation, chez les cadres des professions libérales, d’une part de salaire variable selon les résultats, tout se conjugue pour inciter, dans un avenir proche, les candidats éventuels à la prudence.

Une affaire de patrimoine

Quant à l’effet éventuel de la crise du Golfe sur le marché immobilier, il est encore trop tôt pour en préjuger. Les décisions d’achat demandent trop de temps de mûrissement (recherche de l’appartement convenable, montage du plan de financement, réalisation éventuelle de biens composant l’apport personnel, très fort en région parisienne) pour être remises en cause brutalement. Peut-être en verra-t-on les premiers effets à la fin de l’année, mais le détail statistique _ qui ne sera connu qu’en juin 1991 _ restera difficile à analyser.

Si le retour au calme se fait attendre dans la capitale française, alors que les prix baissent à Londres comme à Tokyo et commencent à baisser dans les métropoles américaines, c’est aussi largement parce que en France la pierre n’est pas devenue un produit financier, mais demeure une affaire de patrimoine. Quand on achète un logement, c’est pour se loger (70 %) ou pour loger un proche, souvent un enfant (20 %).

Au demeurant, au cours du premier semestre de cette année, le prix moyen du mètre carré a pris 9,54 % par rapport au second semestre de 1989, dépassant le seuil fatidique des 20 000 F. Rappelons que le seuil des 10 000 F avait été franchi au premier semestre de 1986, il y a quatre ans. Par rapport au semestre précédent, la hausse avait été de 13,3 % en juin 1988, de 10,8 % en décembre, de 12,3 % en juin 1989 et de 7,5 % en décembre dernier. Sur douze mois, la hausse en juin dernier atteignait 18,1 %, contre 24,5 % en juin 1989, et 20,1 % en juin 1988. La décélération est faible, mais présente.

Bien sûr, cette moyenne, comme toujours, cache des disparités profondes d’un arrondissement à l’autre, et, au sein d’un même arrondissement, d’un quartier à l’autre, d’une rue à l’autre, d’un immeuble à l’autre, selon le confort de l’immeuble, son environnement, la proximité des commerces et des transports en commun, son état général, etc. Si le prix moyen du mètre carré s’établit à 37 787 F dans le 7 arrondissement, à 34 154 F dans le 16 et à 33 022 F dans le 8, il n’est que de 14 722 F dans le 18, de 15 303 F dans le 20, et de 15 364 F dans le 10… Les appartements de sept pièces dépassent maintenant en moyenne 8 millions de francs, les trois pièces, 1 300 000 F, mais les deux pièces s’échangent à 726 000 F et les studios à 449 000 F. Les appartements de plus de 4 millions de francs ne représentent que 3,6 % du nombre des transactions, tandis que ceux qui n’atteignent pas 1 million de francs en regroupent 70 % .

La pause _ même relative, même limitée _ est-elle vraiment pour demain ? Tout le laisse penser, mais il faudra beaucoup de temps pour que s’installer à Paris cesse d’être un rêve inaccessible.

Une étude du groupe immobilier Auguste-Thouard Les appartements neufs se vendent plus difficilement en Ile-de-France

Selon une étude réalisée par le groupe Auguste-Thouard (agences immobilières) sur  » le marché du logement en Ile-de-France « ,  » il est certain que le stock des appartements terminés invendus va réapparaître sur les programmes les moins compétitifs « , accru par une partie des opérations dont les permis de construire ont été obtenus. Les particuliers devenant plus exigeants et s’engageant moins rapidement, les prix ne peuvent que rester stables. Seule l’annonce de la fin de la guerre du Golfe serait susceptible de relancer les ventes.

Après cinq ans de très fortes hausses des appartements neufs à Paris, à la cadence de 18,3 % par an, le logement est « devenu un produit spéculatif à court terme « , mais cette flambée a trouvé son point d’arrêt : les particuliers désirant se loger n’en ont plus les moyens, et les spéculateurs et marchands de biens, qui travaillent à court terme et en fonds d’emprunts, arrêtent leurs opérations. Les prix atteints sont en effet dissuasifs. S’il existe, en janvier 1991, des appartements dont le prix moyen au mètre carré habitable est de 20 000 ou de 21 000 francs (dans le 18 ou le 19 arrondissement), la plupart des opérations offertes s’établissent de 25 000 à 30 000 francs, avec bien sûr, des arrondissements de prestige, comme le 16, où le prix moyen va de 45 000 à 85 000 francs le mètre carré utile…

Les prix devraient rester stables

Il faut dire que le terrain est rare à Paris et dans la proche banlieue, alors que le redémarrage de l’immobilier a suscité de nombreuses vocations (103 nouveaux promoteurs en 1988 et 224 en 1989) et que cette demande forte a favorisé la flambée des prix du foncier (+ 120 %). On a observé également un effet de contagion entre les bureaux et les logements, ceux-ci rapportant un revenu locatif beaucoup plus bas que ceux-là. Les spécialistes d’Auguste-Thouard donnent comme exemple le 8 arrondissement, où le mètre carré de logement rapporte 1 800 francs par an, tandis que le mètre carré de bureau rapporte 4 950 francs.

Les prix devraient donc stagner dans les mois qui viennent, mais ne devraient pas baisser, car à Paris _ contrairement à ce qui se passe à Londres, New-York ou Tokyo _ les prix de l’immobilier ne baissent pas, même en période de crise. Le volume d’affaires escompté est évalué à 5 milliards de francs, représentant la vente de 3 000 logements environ.

Le marché de l’ancien devrait, de son côté, représenter 42 milliards de francs et 40 000 logements, à un prix moyen de 20 600 francs le mètre carré.f

Le logement locatif reste un investissement rentable à long terme

L’enthousiasme des investisseurs privés pour la Bourse depuis dix ans trouve là sa principale explication : une rentabilité immédiate élevée, une mobilisation pratiquement instantanée des capitaux investis, même si le risque encouru (un éventuel  » lundi noir « , comme en octobre 1987…) est beaucoup plus fort. L’investissement dans la pierre est forcément à plus long terme.

Plus on aura acheté cher, dans un secteur géographique où le marché est tendu (et la flambée des prix en région parisienne depuis plusieurs années en est l’exemple extrême), plus il faudra attendre pour que la plus-value soit forte et compense la faiblesse relative du revenu. Et la revente éventuelle supposera qu’on ne soit pas pressé, et qu’on prenne son temps pour réaliser une bonne opération. Le logement locatif demeure donc un placement de père de famille, le goût d’une rentabilité intense et rapide se répand, et il ne faut pas s’étonner que cent mille logements locatifs privés disparaissent du marché chaque année, l’accession à la propriété prenant le relais (le Monde du 15 mars).

En 1988 (les statistiques du recensement de 1990 ne sont pas encore disponibles), on comptait 3,8 millions de logements locatifs (2) appartenant à des particuliers. Ils représentaient 18,6 % du parc des résidences principales, contre plus de 26 % en 1973. Ces logements locatifs privés sont en général un peu plus petits, moins confortables et plus anciens que les autres logements (ceux appartenant à des propriétaires occupants ou à des organismes de bailleurs sociaux). Cependant, peu à peu et régulièrement, ces logements s’améliorent, plutôt plus vite que les autres.

Plus de 50 ans

En conséquence, leur valeur moyenne a augmenté de 20 % de 1973 à 1984, soit aussi vite que celle des autres résidences. La valeur de ce parc représente 16,3 % de la valeur du parc des résidences principales, contre 19,8 % en 1973.

On ne sait pas avec précision combien il y a de propriétaires bailleurs de logements, car la statistique ne permet de connaître que les bénéficiaires de  » revenus fonciers urbains  » qui, à côté des appartements, sont propriétaires de bureaux, de locaux commerciaux, d’entrepôts, de résidences de vacances, de parts de SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers). En 1984 (dernier chiffre connu), ils étaient 2,1 millions de foyers à percevoir de tels revenus fonciers urbains et le CERC estime que les deux tiers de ces revenus sont dus à la location de logements loués vides.

Les foyers intéressés ont, en majorité, un revenu total double de celui des foyers qui n’ont pas de patrimoine urbain immobilier. Dans le tiers de la population jouissant des plus hauts revenus, 62 % des ménages bénéficient de tels revenus et ils touchent 82 % de leur masse totale. A l’opposé, dans le tiers de la population jouissant des revenus les plus faibles (revenu global inférieur ou égal au SMIC), seuls 14 % des ménages sont des propriétaires bailleurs au sens large et ils se contentent de 5 % de la masse de ces revenus. Pour ces derniers, cependant, qui sont souvent des retraités (60 % d’entre eux), les revenus fonciers représentent 25 à 30 % du revenu global.

Soixante-dix pour cent des propriétaires fonciers, dans les villes, ont plus de cinquante ans. Et ils sont souvent travailleurs indépendants ou cadres supérieurs, actifs ou retraités : ils représentent 56 % des bénéficiaires et touchent 62 % de la masse de ces revenus. Mais les experts du CERC distinguent une autre disparité, celle qui reflète la concentration de ces revenus : en 1984, 10 % des bénéficiaires recevaient 40 % de la masse totale.

Quant à la rentabilité de la pierre, elle est tout aussi difficile et complexe à évaluer. Si le taux de rendement brut des logements de rapport peut être estimé à 4 % en 1973 et à 4,3 % en 1984, le taux de rendement net (après déduction des impôts fonciers, des travaux et des intérêts) serait d’un peu moins de 3 %. Enfin, le taux de plus-value sur le long terme (si l’on ne tient pas compte de la flambée des prix dans la région parisienne ces dernières années) serait de l’ordre de 1 à 2 % par an. Globalement, la  » performance réelle globale  » serait de 2,7 % l’an, de 1959 à 1989.

En comparant ces performances avec celles des autres investissements, le CERC observe, au cours des trois dernières décennies, une régularité du rendement du logement locatif (autour de 3 %), tandis que les valeurs mobilières, dont la rentabilité stagnait autour de 1 % dans les années 60 et 70, ont vu leur rendement s’envoler vers 14 % dans les années 80. Sur trente ans, la performance des valeurs mobilières, malgré une dernière décennie d’euphorie, dépasse tout juste 4 %. Tout cela avant impôt sur le revenu.

Une conclusion s’impose : le logement locatif, qu’on soit riche ou pauvre, est un placement apprécié par les ménages âgés, qui trouvent dans les loyers encaissés un appréciable complément de retraites

Logements de luxe à Paris De 55 000 à 65 000 francs le mètre carré pour les appartements de la caserne Dupleix et de Passy

Les logements de luxe qui seront construits sur les emplacements de la caserne Dupleix et du ministère de l’équipement, à Passy, dans les 15 et 16 arrondissements de Paris, seront vendus à des prix allant de 55 000 à 65 000 francs le m², a déclaré, mercredi 20 mars, M. Jean-René Maillard, PDG de Meunier, filiale de promotion immobilière de la BNP.

Le prix de ces logements s’explique, selon M. Maillard, par la charge foncière de ces terrains, qui appartenaient auparavant à l’Etat, et par l’obligation pour les promoteurs de construire dans ces programmes des logements sociaux (pour les personnels de l’armée) et de remettre gratuitement des équipements collectifs à la mairie de Paris.

Le marché du logement sur le fil du rasoir

APRÈS les années fastes, voici venu le temps de l’incertitude. Les professionnels de l’immobilier, inquiets, se plongent dans les chiffres, épluchent les statistiques, s’épient les uns les autres. Chacun est à l’affût, guettant les hirondelles annonciatrices de la reprise, ou se demandant dans quelles mains vont exploser les dernières grenades dégoupillées : les immeubles achetés au prix fort voici quelques mois, qui restent aujourd’hui sur les bras d’opérateurs imprudents. Pause ou crise ? Retournement ou régulation ? Durera, durera pas ?

Début 1990, tous les observateurs s’étonnaient des records fabuleux de l’année écoulée. Phénomène inverse un an plus tard : on attendait un ralentissement de conjoncture _ sentiment renforcé par la crise du Golfe, _ mais nul n’avait prédit son ampleur. D’après les estimations de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC) (1), les ventes d’appartements et de maisons en village ont chuté d’environ 12 % d’une année sur l’autre, retrouvant à peu près leur niveau de 1988. Une baisse largement concentrée sur le second semestre de 1990, qui s’est poursuivie en janvier et février.

Conséquence : les délais d’écoulement s’allongent, même si les mises en vente se sont, elles aussi, ralenties. Ils sont passés de neuf mois fin mars 1990, à quatorze mois fin décembre.  » Il y a eu une cassure brutale en août, liée à la crise du Golfe, avance le président de la FNPC, André Antolini. Cela nous laisse espérer que l’attentisme des Français prendra fin dans les semaines ou mois à venir. « 

Même scénario concernant les transactions dans l’ancien.  » La décrue, amorcée en mai, s’est accélérée à la fin de l’année, puis à nouveau en janvier et février « , raconte Jacques Laporte, président adjoint de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et directeur général du cabinet Foncia.

Quant à la maison individuelle, elle dégringole depuis quatre ans. Quelque cent soixante mille pavillons ont été construits (et donc achetés) en 1990, soit 8,5 % de moins qu’en 1989. Les difficultés de l’accession sociale à la propriété n’y sont pas étrangères : moins de quarante mille prêts d’accession à la propriété (PAP) ont été  » consommés  » l’an passé, contre soixante mille en 1988.

Plus dure sera la chute…

C’est bien sûr en région parisienne que le recul est le plus spectaculaire. En province, les courbes sont raisonnables, et tempérées par des facteurs locaux de croissance. Dans l’agglomération lyonnaise par exemple, les ventes des promoteurs ont gagné quasiment 50 %. Dans le secteur de la maison individuelle, le Nord (moins 27 %) et les régions limitrophes ont été frappés de plein fouet, alors que le Languedoc-Roussillon grimpait de 21 %.

Avec la prudence qu’imposent des données provisoires, le président des promoteurs d’Ile-de-France, Paul-Louis Camizon, annonce une baisse des ventes de 30 % au second semestre 1990, et un gonflement des stocks de 15 à 20 %. Si les maisons en village chutent partout _ le haut de gamme est même touché à son tour depuis l’automne, _ la situation du collectif est très contrastée, comme le montre une étude du Centre d’analyse et de prévision immobilière (CAPEM), de la Compagnie bancaire.

La baisse des ventes, sévère à Paris (moins 34 % sur l’année, moins 70 % au dernier trimestre) et dans les Hauts-de-Seine (moins 20 % environ sur un an), apparaît plus modérée en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne et dans le Val-d’Oise, alors que les Yvelines (plus 3 %), l’Essonne et la Seine-et-Marne (plus 10 %) progressent. Autrement dit, les marchés qui flambaient jadis sont ceux qui trinquent aujourd’hui. Plus dure sera la chute…  » A Paris et dans le  » croissant d’or  » des Hauts-de-Seine, l’appartement moyen vaut deux millions de francs, et le mètre carré 35 000 francs, explique Paul Louis Camizon. La clientèle _ des plus de quarante ans, déjà présents sur le marché, faisant peu appel au crédit _ a eu des difficultés à rendre liquide son apport initial et s’est reportée sur d’autres placements.  » En revanche, tout ce qui est inférieur à 25 000 francs par mètre carré s’est vendu plus normalement. Le très haut de gamme (peu significatif en volume) n’est pour sa part guère affecté.

Là encore, le marché de l’ancien est en phase avec celui du neuf. Jacques Laporte estime que le chiffre d’affaires des professionnels de la transaction a perdu de 20 à 30 % entre mai 1990 et janvier 1991, faute d’un volume d’affaires suffisant. Il ajoute que le secteur intermédiaire (25 000 à 40 000 francs par mètre carré) a beaucoup souffert. Question de solvabilité : à partir d’un certain seuil de prix, les ménages  » décrochent « .

Rien d’étonnant à cela. Une hausse d’un point du prix du crédit immobilier désolvabilise 10 % des ménages, rappelle une étude récente d’Auguste-Thouard Habitat foncier (ATHF). C’est ce qui s’est passé pour les prêts conventionnés en 1990. D’où un endettement croissant qui  » étrangle  » les ménages. La prolifération de la réglementation et le poids des récentes mesures fiscales, défavorables à l’immobilier, ont fait le reste.

Et les prix ? Le parallèle entre le neuf et l’ancien ne tient plus la route. En effet, toujours en région parisienne, les prix du neuf ont encore enregistré une hausse à deux chiffres l’an passé, alors que ceux de l’ancien se sont assagis.  » Au second semestre, ils ont perdu 4 % sur Paris, avance Jacques Laporte. On ne devrait pas dépasser une hausse de 5 % sur l’année.  »  » On a passé la période de la folie des acheteurs, pour revenir à un marché vendeur « , ajoute-t-il avant de prédire un  » retour au professionalisme « .

La FNAIM n’a jamais aimé qu’on marche sur les plates-bandes de ses adhérents, et que l’on salisse l’image de la profession. Que le marché porte un coup d’arrêt aux opérations miraculeuses d’une poignée de notaires et marchands de biens indélicats n’a sans doute rien pour lui déplaire. Place aux pros. Les bons. Les vrais.

Perspectives d’avenir  » Aujourd’hui, dans l’ancien, on n’est ni à la hausse ni à la baisse. On est sur le fil du rasoir « , constate Pierre Andrieu, directeur général de Foncia Transaction. Mais il y a des opportunités à saisir et des besoins à satisfaire. La nouvelle campagne de la chambre syndicale d’Ile-de-France vient d’ailleurs de commencer :  » L’immobilier à acheter, c’est le bon moment. « 

Jean-Marie Forestier, directeur d’ATHF, est plus affirmatif.  » Lesprix de l’ancien ont atteint un plancher, explique-t-il. Les vendeurs commencent à réajuster leurs prétentions, et les offres des candidats à l’achat semblent reprendre.  » L’élasticité des prix jouerait donc aux dépens du neuf. Durant un moment en tout cas, jusqu’à ce que la clientèle prenne conscience que les prix des programmes neufs livrés aujourd’hui sont inférieurs aux tarifs à venir. Les opérations construites sur des terrains acquis en pleine flambée foncière ne seront en effet mis en vente que dans les mois prochains.

Faut-il s’attendre à des réductions dans le neuf ? Ce serait  » suicidaire  » pour les promoteurs, juge André Antolini. Les marges de la profession ne le permettent pas. Point final. Autant dire que la récente campagne de promotion de Kaufman and Broad_qui s’engageait à prendre à sa charge 5 % du crédit des clients en mars _ n’a pas fait l’unanimité !  » Nous faisons régulièrement ce genre d’opération, se défend Hervé de la Debutrie, vice-président de la société. Aujourd’hui, les gens arrivent en demandant  » combien  » nous faisons. C’est terrifiant. C’est pour cela qu’il vaut mieux encadrer les choses.  » Jamais on ne change les prix, précise-t-il encore. On préfère offrir, par exemple, l’équipement de la cuisine.  » Il y a des discussions sur toutes les annexes, comme le parking. C’est une prime à la qualité de vie en quelque sorte, et cela peut porter sur 3 % à 5 % de la facture, renchérit Jean-Marie Forestier. Mais rien n’est mis systématiquement en place « , assure le directeur des Nouveaux Constructeurs pour la région parisienne (hors Paris), Patrice Tessier.

Une commission de réflexion

Problème : si les invendus s’accumulent, les frais financiers vont forcément s’alourdir. Un  » effet de ciseaux  » douloureux pour les promoteurs, qui préoccupe la Banque de France. Pour preuve, cette dernière a lancé une étude sur les encours bancaires des promoteurs et marchands de biens. Les plus atteints connaîtront une mortalité accrue. Quant aux estropiés, nul doute que les groupes dont ils dépendent, ou les banques qui les soutiennent, leur administreront une cure de vitamines, pas forcément facile à avaler. Il y a déjà des exemples…

Tout dépendra de la conjoncture en 1991. Les pessimistes évoquent le ralentissement de la croissance et des mises en chantier, le recul de l’accession sociale à la propriété, le découragement de l’investissement locatif, etc. Les optimistes préfèrent souligner la fin de la guerre du Golfe, la stabilisation des prix immobiliers, l’ampleur des besoins encore non satisfaits, la prospérité de l’Ile-de-France ou encore la baisse des taux à long terme. Le Crédit foncier vient d’en prendre acte, en diminuant le taux de certains prêts. Rien ne dit que les autres établissements suivront ; tout dépend de l’origine de leurs ressources (emprunt, épargne-logement…).  » L’actualité met en valeur la fragilité de la situation du logement en France, indique Pierre Durif, directeur de l’Observatoire foncier et immobilier du Crédit foncier de France. Car le secteur libre est beaucoup plus exposé à la conjoncture que le secteur aidé.  »  » La déstructuration du marché se poursuit « , note de son côté l’universitaire Michel Mouillart (2), pour lequel les tensions de l’Ile-de-France ne font que préfigurer ce qui risque d’arriver sur l’ensemble du marché français dans quelques années.

Les professionnels réclament depuis longtemps une intervention vigoureuse du gouvernement. Et le gouvernement vient d’installer, fin mars, une nouvelle commission de réflexion. Présidée par le directeur général de la BNP, Daniel Lebègue, elle devra notamment rechercher un  » équilibre  » entre les secteurs de la propriété d’occupation, du locatif privé, et du locatif social. Est-ce une hirondelle ?

Jean-Marie Forestier, directeur d’ATHF, est plus affirmatif.  » Les prix de l’ancien ont atteint un plancher, explique-t-il. Les vendeurs commencent à réajuster leurs prétentions, et les offres des candidats à l’achat semblent reprendre.  » L’élasticité des prix jouerait donc aux dépens du neuf. Durant un moment en tout cas, jusqu’à ce que la clientèle prenne conscience que les prix des programmes neufs livrés aujourd’hui sont inférieurs aux tarifs à venir. Les opérations construites sur des terrains acquis en pleine flambée foncière ne seront en effet mises en vente que dans les mois prochains.

Faut-il s’attendre à des réductions dans le neuf ? Ce serait  » suicidaire  » pour les promoteurs, juge André Antolini. Les marges de la profession ne le permettent pas. Point final. Autant dire que la récente campagne de promotion de Kaufman and Broad _ qui s’engageait à prendre à sa charge 5 % du crédit des clients en mars _ n’a pas fait l’unanimité !  » Nous faisons régulièrement ce genre d’opération, se défend Hervé de la Debutrie, vice-président de la société. Aujourd’hui, les gens arrivent en demandant  » combien  » nous faisons. C’est terrifiant. C’est pour cela qu’il vaut mieux encadrer les choses.  » Jamais on ne change les prix, précise-t-il encore. On préfère offrir, par exemple, l’équipement de la cuisine.  » Il y a des discussions sur toutes les annexes, comme le parking. C’est une prime à la qualité de vie en quelque sorte, et cela peut porter sur 3 % à 5 % de la facture, renchérit Jean-Marie Forestier. Mais rien n’est mis systématiquement en place « , assure le directeur des Nouveaux Constructeurs pour la région parisienne (hors Paris), Patrice Tessier.

Une commission de réflexion

Problème : si les invendus s’accumulent, les frais financiers vont forcément s’alourdir. Un  » effet de ciseaux  » douloureux pour les promoteurs, qui préoccupe la Banque de France. Pour preuve, cette dernière a lancé une étude sur les encours bancaires des promoteurs et marchands de biens. Les plus atteints connaîtront une mortalité accrue. Quant aux estropiés, nul doute que les groupes dont ils dépendent, ou les banques qui les soutiennent, leur administreront une cure de vitamines, pas forcément facile à avaler. Il y a déjà des exemples…

Tout dépendra de la conjoncture en 1991. Les pessimistes évoquent le ralentissement de la croissance et des mises en chantier, le recul de l’accession sociale à la propriété, le découragement de l’investissement locatif, etc.

Optimistes et pessimistes

Les optimistes préfèrent souligner la fin de la guerre du Golfe, la stabilisation des prix immobiliers, l’ampleur des besoins encore non satisfaits, la prospérité de l’Ile-de-France ou encore la baisse des taux à long terme. Le Crédit foncier vient d’en prendre acte, en diminuant le taux de certains prêts. Rien ne dit que les autres établissements suivront ; tout dépend de l’origine de leurs ressources (emprunt, épargne-logement…).  » L’actualité met en valeur la fragilité de la situation du logement en France, indique Pierre Durif, directeur de l’Observatoire foncier et immobilier du Crédit foncier de France. Car le secteur libre est beaucoup plus exposé à la conjoncture que le secteur aidé.  »  » La déstructuration du marché se poursuit « , note de son côté l’universitaire Michel Mouillart (2), pour lequel les tensions de l’Ile-de-France ne font que préfigurer ce qui risque d’arriver sur l’ensemble du marché français dans quelques années.

Les professionnels réclament depuis longtemps une intervention vigoureuse du gouvernement. Et le gouvernement vient d’installer, fin mars, une nouvelle commission de réflexion. Présidée par le directeur général de la BNP, Daniel Lebègue, elle devra notamment rechercher un  » équilibre  » entre les secteurs de la propriété d’occupation, du locatif privé, et du locatif social. Est-ce une hirondelle ?

Les promoteurs redoutent une nouvelle crise du logement André Antolini, président de la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs, demande des mesures d'urgence, en matière fiscale par exemplea

 » En mars dernier, vous vous demandiez lors d’un point-presse si le ressort du marché immobilier, notamment celui du logement, avait été cassé par les événements du Golfe, ou seulement détendu. Quelle est votre analyse aujourd’hui ? _ Le redémarrage n’a pas été aussi rapide qu’on l’imaginait, mais le marché n’est pas bloqué. En fait, il y a des situations très contrastées géographiquement, avec des marchés qui résistent très bien : Lyon, par exemple, ou encore l’Alsace. De façon générale, en province, les rythmes de vente ont beaucoup moins chuté qu’en Ile-de-France, mais ils partaient d’un niveau qui a toujours été faible, avec des amplitudes moins fortes.  » En Ile-de-France, on s’aperçoit que notre indicateur des rythmes de vente de logements a touché son plus haut niveau historique en 1989-1990, à presque 20 %. Puis il s’est dégradé fortement à partir de la crise du Golfe, avec une cassure nette : entre juillet et août derniers, il est passé de plus de 14 % à 8 % environ. Depuis, les choses sont plutôt allées en se dégradant, pour atteindre un creux de 4 % dans les premiers mois de 1991. Ce n’est pas une catastrophe : cela signifie qu’un programme se vend en vingt mois, soit la durée du chantier. En avril, on a senti très clairement une reprise, puisqu’on retrouve un rythme de 8 %. On se rapproche à nouveau d’un niveau très satisfaisant. _ Et pour l’immobilier d’entreprise ? _ Les placements sont probablement un peu inférieurs à ce qu’ils étaient il y a un an _ un an et demi, mais on n’a pas de fléchissement réel. Les confrères que j’ai interrogés récemment confirment que la demande des entreprises reste forte et qu’on trouve sans difficulté des utilisateurs, locataires ou acquéreurs, pour les immeubles de bureaux.  » Les grands marchés de province continuent à bien se comporter. Mais il faut veiller à ne pas avoir de sur-offre, ce qui pourrait être le cas à Nice, par exemple, si tous les projets sortaient des cartons.  » Par contre, il y a un petit attentisme de la part des investisseurs, qui s’interrogent sur le marché. Je pense que c’est provisoire. De toute façon, dans ce domaine, et notamment sur la région parisienne, on ne peut pas parler de l’instantané. L’activité est très saisonnière, un trimestre d’examen n’est pas véritablement significatif. Il y a des signes de reprise : la situation peut se débloquer très vite. _ Le ralentissement du marché du logement n’a pas frappé de la même façon tous les secteurs de la région parisienne : grosso modo, les sites les plus touchés sont ceux qui enregistraient des prix élevés, entre 20 000 francs et 50 000 francs par mètre carré. Qu’en est-il pour l’immobilier d’entreprise ? _ Je ne crois pas qu’il y ait là une véritable géographie. Si les Hauts-de-Seine se renforcent encore, c’est parce que l’offre y est la plus abondante. Mais l’Est marche bien et le Sud aussi. Simplement, au moment où il y a ralentissement de la croissance et où les entreprises regardent leurs comptes d’exploitation de plus près, savoir qu’on va louer ses bureaux 1 200 francs par mètre carré par an au lieu de 2 500 francs, ça devient très important. A condition bien entendu qu’il y ait la qualité de la desserte. Il est évident que l’Est marche bien pour ces raisons. _ Depuis quelques mois, la réglementation des bureaux se durcit dans l’Ouest parisien, avec l’agrément promoteur et l’agrément utilisateur. Comment jugez-vous ces interventions des pouvoirs publics ? _ Notre attitude générale à l’égard de la réglementation est la suivante. Les six mois de difficultés que nous venons de traverser _ nous ne sommes d’ailleurs pas sûrs d’en être sortis _ provoquent des anticipations des opérateurs, qui sont prudents. Or tout cela se situe dans un environnement politique et fiscal général qui, depuis deux ans, a été régulièrement dans un sens défavorable à la construction. Si on ne prend pas des mesures urgentes en faveur du logement, d’ordre fiscal par exemple, on risque de descendre vers un record historique depuis la fin de la guerre.  » La sensibilité de l’immobilier d’entreprise aux interventions de l’Etat est moins forte. Mais il est évident que si la gestion de l’agrément va dans le sens d’une régulation de l’offre et de la demande _ ce qui semble être le cas _ les règles du marché vont être complètement nivelées. Et cela, il faut l’éviter. Les entreprises qui ne veulent pas s’installer à un endroit, qu’elles n’ont pas choisi, n’iront pas. On ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif. _ Ne pensez-vous pas tout de même que l’intervention des pouvoirs publics est utile pour rééquilibrer la région et permettre le développement des nouveaux pôles ? _ Non. Regardez l’Est, qui était déshérité. Maintenant il est parti ! Le pôle du Nord-Est a sa dynamique, il existe. Même chose pour Roissy. Les promoteurs s’installent là où les équipements existent, là où le métro ou le RER arrivent. On ira à Massy lorsque l’interconnexion des TGV sera réalisée, cela ne fait aucun doute. _ Les discussions sur le projet de loi d’orientation pour la ville ont commencé au Parlement. La FNPC est hostile à la  » participation à la diversité de l’habitat (PDH) « , qui figure dans le projet et prévoit de faire financer la charge foncière du logement social par la construction privée. Expliquez-nous votre position. _ C’est un impôt nouveau _ et pas une participation _ qui porte en gros sur les 100 000 malheureux qui décident chaque année d’acheter ou de louer un logement neuf, ainsi que sur les nouveaux bureaux. C’est absurde. Si on estime que la ville est malade, ce sont les 22 millions de logements existants qu’il faut prendre en compte. C’est comme si on imaginait, du jour au lendemain, que la taxe sur les produits pétroliers serait uniquement payée par les véhicules immatriculés dans l’année. Que diraient MM. Calvet ou Lévy ?  » On nous dit toujours que la PDH ne sera pas absolument obligatoire. Mais il faut être honnête. Si vous votez un nouveau dispositif, c’est quand même bien pour le mettre en place. A Paris, si elle est instituée au taux de 15 %, le renchérissement pourra être de 6 % ou 7 %, et en Ile-de-France de 4 % ou 5 %. C’est tout à fait insupportable !  » C’est une mesure dangereuse qui peut aboutir à un blocage, et cela complètement à contre-temps, à contre-cycle. Si on est, comme nous le redoutons, sur une pente de construction de logements qui nous conduit à 260 000 logements entre juin 1992 et juin 1993, on va se trouver à nouveau dans une situation de crise, de pénurie, avec tout ce que cela comporte de tension pour les locataires et accédants. Et que va-t-on faire ? Prendre de nouvelles mesures de réglementation autoritaires pour empêcher les prix de monter. C’est ridicule. Pour relancer la production, il faut favoriser l’offre foncière et encourager l’épargne vers le logement. Il n’y a pas d’autre remède. Nos propositions, précises, ont été largement ratifiées, aussi bien par le ministre du logement que par le groupe socialiste, mais elles se heurtent enpermanence au ministère des finances. Quand on aura 80 000 ou 100 000 chômeurs de plus sur les bras, on se réveillera peut-être…  »
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Gonflement des stocks, allongement des délais de vente, baisse des prix La crise de l'immobilier parisien semble s'aggraver

 » Vous cherchez un logement ? composez le … « , 3615 code XXXX…,  » A vendre, beau 3 pièces standing « , le  » réflexe logement  » … Jamais les murs de la capitale n’ont autant parlé d’immobilier qu’en ces jours de rentrée. Signe que quelque chose a changé sur ce marché, qui baignait depuis trois ou quatre ans dans une douce euphorie. Tout est fait pour attirer le chaland. Et, preuve supplémentaire du malaise, l’un des promoteurs les plus en vue de la place, Kaufman et Broad, part en guerre contre le crédit immobilier cher, proposant 9,65 % sur tous ses programmes en cours.

Cette initiative est un pavé dans la mare des professionnels de l’immobilier et des banques… mais aussi du gouvernement : depuis des mois, le ministre de l’économie n’appelle-t-il pas de ses voeux une baisse des taux et Bercy ne risque-t-il pas de faire approuver un budget  » taille de guêpe  » pour le logement ?

Kaufman et Broad dit aujourd’hui tout haut ce que nombre de professionnels n’osent pas avouer clairement, effrayés à l’idée d’enclencher une psychose à la baisse des prix :  » Le marché immobilier parisien (…) marque depuis quelques mois une pause.  » Les professionnels évitent de prononcer le mot tabou de  » crise « . Mais tous reconnaissent que l’on traverse une période d’  » attentisme  » et que la rentrée sera décisive.

Premier signe tangible de changement : dans Paris intra-muros, le chiffre d’affaires des agents immobiliers a baissé au premier trimestre de 50 % environ par rapport aux trois premiers mois de 1990 qui étaient encore exceptionnels. Au premier semestre, il n’atteint que 70 % à 75 % de celui de l’année précédente. Selon M. Jacques Laporte, président adjoint de la FNAIM, ce retrait est dû surtout à un recul du nombre de transactions, l’effet prix étant plus limité. Une analyse que confirment les notaires : au premier semestre, leurs chiffres provisoires montrent une baisse de 30 % du nombre de mutations d’appartements par rapport à la même moitié de 1990.

A Paris, il faut plus de temps pour vendre son appartement : 6 mois en moyenne (à condition d’être au prix du marché) selon les notaires. Conséquence : le stock de disponibles est trois à quatre fois plus gros que lors de la période euphorique.

Conclure à une baisse des prix des logements vendus à Paris est pourtant un peu rapide, même s’il ne fait pas de doute qu’un coup d’arrêt est donné à la hausse très forte (20 % l’an) de ces dernières années.

Avant toute chose, il faut distinguer entre le neuf et l’ancien. Ainsi, pour M. Jean-Jacques Piette, président du Comptoir des entrepreneurs, on assiste, certes, à un ralentissement des ventes dans le neuf parisien mais sans baisse des prix. Si l’on en croit les pessimistes, les délais de commercialisation des programmes se sont allongés de quatre à cinq mois. Au Comptoir, on constate plutôt deux mois.  » Propriétaire de dettes « 

M. Henri Heugas-Darraspen, chargé d’études à l’observatoire foncier immobilier du Crédit foncier, fait état d’une baisse de 59 % du nombre de commercialisations de logements neufs au premier trimestre 1991 par rapport aux excellents trois premiers mois de l’année précédente. Cette tendance s’est confirmée au deuxième trimestre (- 40 %), plaçant le rythme annuel à 1 300 logements contre 1 900 en 1990 et 3 000 en 1989. Le prix de vente moyen du neuf était de 32 000 francs le mètre carré en mars 1991 contre 33 000 francs en septembre 1990. Le stock disponible par rapport au deuxième trimestre 1990 a augmenté de 50 %, pour atteindre dix-huit mois de vente. Pendant les beaux jours, il était de moins de deux trimestres.

La conjoncture étant moins bonne, on retrouve dans le neuf les rabais de fin de programme sur les appartements mal situés qui avaient disparus pendant la période euphorique. Ces décotes réapparaissent aussi entre le neuf et l’ancien, d’une part, et au sein du logement ancien, d’autre part. Car, comme le note M. Massot, responsable des études sur l’habitat à l’Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région d’Ile-de-France,  » le neuf, à Paris, c’est infime « .

Ainsi, le différentiel entre l’ancien de belle qualité et le neuf qui avait disparu _ le second tirant vers le haut les prix du premier _ réapparaît, sans que l’on retrouve encore les 20 % traditionnels. Ainsi, selon le patron du Comptoir des entrepreneurs, la baisse de ces beaux logements anciens n’est encore que de 12 %.  » Si cela dépasse les 20 %, on pourra dire qu’il y a crise « , affirme-t-il.

Peut-être faut-il même nuancer encore plus : selon les notaires, les biens exceptionnels _ par leur qualité ou leur emplacement _ réservés aux  » happy few  » (ils ne représentent que 3 % à 5 % du marché) n’ont pas souffert et enregistraient encore au premier semestre une  » petite hausse  » par rapport à l’année précédente. En revanche, ils parlent de  » pause des prix  » dans les logements de bonne qualité

Les agents immobiliers font exactement le même constat : M. Laporte, pour la FNAIM, met l’accent sur l’existence de  » micro-marchés  » dans l’ancien.  » Certains prix sont à peu près identiques, d’autres ont baissé de 15 % à 20 %. En fait, le marché est devenu plus sélectif « , explique-t-il.  » Il y a un an et demi, n’importe qui vendait n’importe quoi à n’importe quel prix. Maintenant les acheteurs prennent le temps de réfléchir « , explique-t-il. Cet attentisme des acheteurs s’explique par une série de raisons.

D’abord, puisque les stocks ont gonflé, les postulants peuvent comparer les offres qui leur sont faites et réintroduire des éléments d’environnement (orientation, transports en commun, commerces…) dans leur décision.

Le niveau moyen des prix, ensuite, est dissuasif pour toute une tranche de population.  » Les prix ont augmenté de 20 % à 25 % par an, ce qui correspond à un doublement en quatre ans. Ce n’était pas supportable. La solvabilité des acquéreurs ne suivant pas, on finit par être dans un marché interdit aux primo-accédants « , note M. Laporte. Sont aussi exclues de Paris les familles qui vont en banlieue dès qu’un enfant paraît.

Troisième frein à l’achat : les taux d’intérêt.  » Vous êtes propriétaire de quoi ? Propriétaire de dettes « , s’exclame un professionnel traduisant le désenchantement de certains accédants qui, non seulement ne peuvent emprunter davantage, mais doivent, en plus, acquitter des intérêts réels énormes. Pourtant, les taux élevés peuvent jouer en faveur des acheteurs. Car, face à eux, on trouve des vendeurs, également immobiles, et également endettés.

C’est le cas de particuliers qui, ayant anticipé une cession rapide de leur bien, ont déjà acheté un autre logement : soit ils doivent se résoudre à brader, soit ils doivent payer un (très onéreux)crédit-relais, soit ils perdent leur apport personnel… Selon M. Heugas-Darraspen, on voit d’ailleurs apparaître sur le marché une nouvelle race de professionnels qui _ pariant sur une hausse à long terme des prix _ se sont fait une spécialité de racheter, avec une confortable décote, les biens de ce type de propriétaires. Mais les promoteurs et, surtout, les marchands de biens _ qui  » tenaient le marché  » lors du boom _ font aussi les frais de l’attentisme.

Ces derniers s’étaient fait une spécialité du rachat d’immeubles entiers à des propriétaires désirant vendre parce qu’ils étaient incapables de régler des frais de succession ou des gros travaux. Après avoir incité les locataires-occupants à partir _ avec des méthodes parfois peu reluisantes _ ils revendaient les appartements deux fois, voire deux fois et demi plus cher, contribuant à la réduction du parc locatif privé parisien et à l’envolée des prix (d’autant qu’il se revendaient couramment les immeubles les uns aux autres). Ainsi, selon M. Massot, alors que le prix du mètre carré doublait, celui des immeubles triplait.

Mais la plupart des marchands de biens finançaient à 80 %, voire 90 % (ou plus), ces opérations. Aujourd’hui, certains se sont fait piéger :  » Nous sommes persuadés que plusieurs centaines d’immeubles sont  » plantés  » : des marchands de biens les ont achetés trop cher et s’ils les vendent par appartements, les prix seront trop élevés par rapport au marché « , assure M. Massot. Pourront-ils supporter durablement le gel des transactions ?

Tous les professionnels interrogés assurent que les vendeurs, à la veille des congés d’été, ne baissaient pas leurs prix, attendant de voir comment les choses tournaient à la rentrée. Plus nuancé, M. Massot pense que  » des vendeurs qui avaient affiché des prix sont obligés de baisser  » leurs prétentions.

Tout dépend, en réalité, de l’attitude des banques. Soit elles continueront à financer les marchands de biens (encaissant au passage des agios intéressants), et ils pourront attendre des jours meilleurs. Soit, estimant que la plus basse perte est de terminer l’opération, elles les pousseront à vendre (au risque d’alimenter la baisse des prix du marché et de mettre en difficultés d’autres clients). Soit elles préféreront ne pas avouer qu’elles ont financé imprudemment des professionnels peu solides et elles feront racheter le bien par une de leurs filiales, quitte à le surpayer.

Prudence accrue

Bien sûr, chaque banque a une réponse adaptée à chaque cas, mais il semble que la première attitude domine encore. Toujours est-il qu’elles ont toutes augmenté leurs provisions pour risques immobiliers, comme d’ailleurs elles font preuve d’une prudence accrue dans la distribution de crédits. Comment les choses vont-elles tourner ? Même si, ponctuellement, un acheteur avisé dénichera des affaires, sur le fond, M. Massot est catégorique :  » On ne trouvera pas à Paris des propriétaires ayant acheté à 3 millions contraints de vendre à 2 millions, choses que l’on a vues à Londres ou à New-York « . D’abord parce que, géographiquement, ces trois villes sont très différentes, Paris étant limitée géographiquement. Ensuite, parce que, en l’absence d’une réelle politique d’aménagement du territoire, la capitale réunit toutes les commodités (scolaires, loisirs, travail, transports…) et risque fort de rester très courtisée.

Aussi, derrière ce qu’il considère comme une  » crise conjoncturelle de mévente « , M. Claude Taffin de l’INSEE redoute-t-il une crise, structurelle et plus sérieuse à Paris, due à la combinaison des trois facteurs : les prix trop élevés, un nombre de logements neufs systématiquement insuffisant, la réduction du parc locatif privé et le gel des mouvements sur le locatif social.

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Les AGF mettent en vente pour 4 milliards de francs d'immeubles

Les Assurances générales de France (AGF), deuxième groupe d’assurances nationalisé, mettent en vente une série d’immeubles situés à Paris, pour un montant de 4 milliards de francs. Ces immeubles, souvent de style haussmannien, à usage d’habitation ou mixte, sont jugés par l’assureur d’une rentabilité insuffisante (1 % en moyenne). Le produit de la vente sera destiné à payer les récentes acquisitions des AGF, notamment en Espagne.

Le groupe d’assurances a remis ses offres de vente à une trentaine de marchands de biens à des prix, dit-il, supérieurs aux évaluations actuelles, cela pour répondre au reproche de  » casser le marché immobilier  » qui pourrait lui être adressé. De fait, l’annonce de cette mise en vente a fâcheusement impressionné les intermédiaires, qui estiment qu’elle ne pouvait tomber plus mal.

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En Ile-de-FranceLa crise sévit aussi dans le logement neuf

La crise de l’immobilier n’épargne pas, loin s’en faut, les logements neufs en Ile-de-France : au cours des trois premiers trimestres de 1991, les ventes ont reculé de 35 % par rapport aux neuf premiers mois de 1990, selon l’AILAP (Association pour l’information sur le logement en agglomération parisienne). La chute, commencée au deuxième trimestre 1990, a touché plus les appartements (_ 38 %) que les maisons (_ 32 %).

A Paris (prix moyen du mètre carré : 33 820 francs), le recul est de 46 %, 826 logements neufs seulement ayant été vendus en neuf mois (contre 1 545 de janvier à septembre 1990). Les stocks gonflent : début 1991, les logements offerts à la vente représentaient vingt-cinq mois de vente à Paris et en grande couronne et trente-trois mois en petite couronne.

La baisse d’activité s’est centrée d’abord sur les logements les plus chers, qui avaient tiré le marché en 1988 et 1989. L’AILAP _ qui ne prétend par fournir un indice des prix, mais seulement une  » observation  » _ note un arrêt de la hausse dans six des huit départements (l’éventail des prix est de 1 à 7). Celle-ci n’atteint plus que 2,3 % à Paris et 1,1 % en Seine-Saint-Denis. Les prix baissent dans les Hauts-de-Seine (_ 3,3 %), dans les Yvelines et en Essonne (_ 4,5 % dans les deux cas) entre octobre 1990 et octobre 1991. Seuls deux départements continuent de monter : le Val-de-Marne (+ 9,4 %) et la Seine-et-Marne (+ 10 %).

Signe, sans doute, que les ménages ne peuvent plus suivre la poussée des prix : la part des petits logements (studios et deux-pièces) progresse. Au cours de la période étudiée, ils représentent 53,5 % des ventes (48,4 % un an plus tôt), pourcentage qui monte à 58 % à Paris. L’AILAP y voit le signe que  » les investissements locatifs liés aux avantages fiscaux perdurent « .

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Paris : le gel des transactions Le marché est bloqué. Les ventes sont en chute libre, mais les prix ne baissent pas vraiment

 » PARIS ne s’est pas effondré.  » Les professionnels de l’immobilier ne l’avouent pas, mais ils poussent un  » ouf  » de soulagement : la récession du logement parisien est sans commune mesure avec la crise qui sévit dans les pays anglo-saxons ou au Japon. Certes, les temps sont durs mais les prix n’ont pas chuté de façon vertigineuse. Tant pis pour les ménages qui espéraient dénicher dans la capitale l’appartement de leur rêve pour une bouchée de pain !

L’élément caractéristique de cette  » crise molle  » (la formule est des experts du Crédit foncier de France) : le gel des transactions. Jamais leur nombre (26 000 ventes intra-muros en 1991) n’a été aussi faible dans l’ancien, la dépression historique de 1981 (30 000 ventes) étant battue. Par rapport à 1990, le recul est de 27 %. Dans le neuf, la récession est encore plus brutale. Selon les chiffres du GRECAM, elle est particulièrement forte à Paris même, avec seulement 983 ventes en 1991 (trois fois moins qu’en 1989) et un second semestre (402 ventes) encore plus mauvais que le premier (581).

Le Crédit foncier de France (CFF) recense 12 000 ventes de logements neufs seulement en Ile-de-France (40 % de moins qu’en 1990), la FNPC (Fédération nationale des promoteurs constructeurs) avance le chiffre de 10 500 logements et le GRECAM celui de 9 999 (_ 37 %). A quelques milliers près, la tendance est la même : en chute libre.

L’ajustement se fait par les quantités plus que par les prix, qui restent stables… contrairement à l’idée généralement répandue selon laquelle ils baissent. Les derniers chiffres des notaires _ un effritement de 0,5 % pour le dernier trimestre dans l’ancien _ ont d’ailleurs été accueillis avec scepticisme le jour de leur publication. Pourtant, les experts du Crédit foncier ont abondé dans leur sens, il y a peu, puisqu’il concluent à une  » relative stabilité des prix moyens « .

Quelques bonnes affaires

Etant entendu qu’il s’agit là d’une moyenne autour de laquelle les situations fluctuent : les studios et deux-pièces _ qui font la majorité des transactions à Paris (la surface moyenne vendue est de 52,5 mètres carrés) _ restent fermes, voire en hausse.  » Par contre, les appartements bourgeois et confortables ont vu leurs prix s’effriter dans les secteurs les plus résidentiels tandis que les transactions portant sur des grands logements de très bonne catégorie ont été rares avec des prix en baisse parfois sensible « , notent-ils.

En réalité, la vraie baisse est celle constatée entre les anticipations des vendeurs (qui continuaient à demander des prix sur la lancée des années précédentes) et les valeurs auxquelles les transactions se sont effectivement réalisées (étales par rapport à 1990). On trouve aussi, çà et là, quelques bonnes affaires lorsqu’un vendeur est contraint de céder son bien rapidement.

Mais la chute des transactions montre que, chaque fois qu’ils l’ont pu, les vendeurs ont évité de brader tandis que, face à eux, les acheteurs se montraient particulièrement circonspects. Il est fréquent d’entendre des professionnels dire que  » les gens s’informent, visitent, reviennent plusieurs fois… mais ne se décident pas « . D’autant qu’en bloquant les reventes des logements de candidats au rachat, le gel des transactions fait boule de neige.

La tenue des prix parisiens contraste, en revanche, avec la baisse plus sensible en banlieue, dans les zones résidentielles (le haut de gamme) qui avait suivi l’envolée parisienne, mais aussi dans les grands ensembles des deuxième et troisième couronnes, en désaffection.

La différence vient sans doute de ce que la pénurie de logements n’est pas aussi chronique en banlieue qu’à Paris. On y construit encore, même si les promoteurs reconnaissent avoir freiné, voire arrêté le maximum de chantiers. Notamment pour résorber leurs stocks énormes. Le Crédit foncier les évalue en Ile-de-France à 20 700 appartements, soit une hausse de 130 % en deux ans, et à vingt et un mois de commercialisation au rythme actuel ! Surtout, le stock de logements effectivement terminés et invendus a doublé en six mois pour atteindre 4 500 unités. Le GRECAM est encore plus pessimiste, qui évalue le stock en Ile-de-France à 22 236 unités, soit vingt-sept mois de ventes au rythme de 1991 (833 ventes par mois) !

En jouant sur les quantités, les promoteurs ont tenté de maintenir leurs tarifs :  » En 1991, on a constaté une forte réticence des promoteurs à réviser leurs grilles de prix. Ceux qui s’y sont résolus ont utilisé divers artifices commerciaux destinés à habiller la réalité.  » Si bien que, globalement, le prix du mètre carré est resté stable en 1991 dans le neuf (entre 24 000 et 50/60 000 francs le mètre carré à Paris). La FNPC (Fédération nationale des promoteurs constructeurs) confesse, quant à elle, que  » les prix n’ont pas baissé en francs courants. Ce qui signifie qu’en francs constants ils ont reculé depuis deux ans d’environ 7 % « .

Le grand intérêt de l’analyse des experts du Crédit foncier est de constater  » l’apparition de seuils de prix au-delà desquels la commercialisation s’avère difficile, voire impossible « . Ils prennent ainsi le contrepied de la FNPC, qui refuse de reconnaître que les prix sont trop élevés, ce qui expliquerait en partie la crise.  » Il faut descendre à moins de 30 000 francs le mètre carré à Paris, en situation moyenne, 20 000 francs/m2 en première couronne, 15 000/m2 en seconde couronne pour espérer commercialiser aujourd’hui un programme correctement situé « , expliquent les experts du CFF.

Un soupçon de reprise

Selon eux, les promoteurs semblent pourtant avoir modifié leur position sur la question des prix :  » Depuis la fin 1991, on constate des révisions en baisse de grilles de prix (pouvant dépasser 10 %) sur des programmes déjà en cours de vente, avec un impact réel sur le rythme de commercialisation.  » La FNPC note également que  » le rythme des ventes a cessé de baisser depuis trois ou quatre mois  » et qu’on assiste  » en Ile-de-France à une très petite remontée en février « .

Sur l’ancien, cette fois, la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers) parle, de son côté, de  » reprise en janvier-février malgré un léger tassement pendant les vacances scolaires  » (du 29 février au 16 mars). Faut-il voir dans ces témoignages concordants un soupçon de reprise dans la capitale ? Il ne faut pourtant pas s’attendre à une situation aussi euphorique que précédemment, tant que le stock de logements ne sera pas dégonflé.

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1992/04/23/supplement-habitat-92-paris-le-gel-des-transactions-le-marche-est-bloque-les-ventes-sont-en-chute-libre-mais-les-prix-ne-baissent-pas-vraiment_3912995_1819218.html#7T0AQAPDSGQlwdz8.99

La crise de l'immobilier parisien La cote des décotes entre particuliers

Les Français sont, dit-on, de plus en plus joueurs. Après avoir découvert les charmes de la Bourse, ils se sont laissé séduire par ceux de l’immobilier, se passant autant que faire se peut (dans 53 % des cas) des services des professionnels. Aujourd’hui, l’idée selon laquelle le marché est en crise à Paris est entrée dans leurs têtes et, imitant les promoteurs qui n’hésitent pas dans le neuf à faire des cadeaux à leurs clients (une cuisine équipée, le coût d’un crédit relais, une voiture dans le parking…), les particuliers consentent, en cours de négociation, des  » ristournes  » appréciables par rapport au prix initial qu’ils espéraient tirer de leur bien.

Les chiffres avancés par la revue spécialisée De particulier à particulier _ qui publie pour la première fois une analyse du marché immobilier Paris/Ile-de-France _ font apparaître qu’au deuxième semestre 1991, la baisse moyenne (baptisée  » taux moyen de négociation « ) ressortait à 15,61 %, en hausse par rapport aux six premiers mois de 1991 (14,89 %) et aux six premiers mois de 1990 (12,44 %). C’est dans les quartiers les plus huppés que l’on discute le plus : la cote des décotes montre que dans les sixième, septième et huitième arrondissements, elles flirtent avec les 30 %. Contre-exemple : dans le cinquième, elle est inférieure à 6 %.

En Ile-de-France, on assiste au même phénomène _ des décotes comprises entre 15 % et 20 % _ et à la même tendance qu’à Paris intra-muros : les taux de négociations sont d’autant plus élevés que les propositions de prix sont hautes. Dans les Yvelines, elles culminent ainsi à 25 %. Mais en grande couronne, où le marché est peu spéculatif (des familles cherchant une résidence principale), on note moins d’écarts entre les propositions des vendeurs et la réalité des prix.

Une fois qu’acheteurs et vendeurs se sont mis d’accord, le prix réel moyen au mètre carré ressortait au deuxième semestre 1991 à Paris à 20 304 francs, en baisse de 10 % par rapport aux six premiers mois de l’année précédente. En six mois, il accusait une baisse de 5 %.

Tous millionnaires ?

Ces tendances s’écartent nettement des données des notaires pour lesquels le prix moyen au mètre carré s’établissait au 31 décembre à 22 047 francs, en baisse de 0,6 % seulement en un an. Selon de la revue,  » les particuliers semblent mettre davantage de temps à réagir aux fluctuations du marché que l’ensemble des autres acteurs. Ils présentent leur bien à la valeur qu’ils croient être juste, et au fur et à mesure des semaines, consentent des baisses pour finalement se situer au marché, si ce n’est pas en dessous « .

L’analyse de De particulier à particulier donne également une photographie de l’immobilier parisien. Abondance de petits appartements, pénurie de grands, mètre carré  » hors de prix « … La surface moyenne d’un appartement vendu intra-muros est de 51,70 mètres carrés. La transaction moyenne dépasse légèrement le million pour un prix proposé de 1 244 000 francs. Tous millionnaires, les propriétaires parisiens ? Pas encore : la majorité des offres (52,1 %) portent sur des prix proposés inférieurs au million de francs (12 % seulement des propositions sont inférieures à 500 000 francs).

Les familles chassées de la capitale

Le prix du mètre carré chasse les familles de la capitale : elles se voient proposer un 3 pièces à 1,5 million de francs, un 4 pièces à 2,3 millions et un 5 pièces à plus de 3,4 millions de francs… En banlieue, la facture est moins salée : on leur demande entre 610 000 francs (Seine-et-Marne) et moins d’1,2 million de francs (Hauts-de-Seine) pour un 3 pièces, entre moins de 665 000 francs (Seine-et-Marne) et 1,6 million de francs (Hauts-de-Seine) pour un 4 pièces, et de 820 000 francs (Essonne) à 1,65 million de francs (Val-de-Marne) pour un 5 pièces. Car, note la revue,  » dès que l’on passe la ceinture périphérique pour pénétrer dans la zone comprise entre 0 et 5 kilomètres de la limite de Paris, le prix moyen proposé au mètre carré baisse au minimum de 20 % dans les Hauts-de-Seine pour chuter de 51,45 % dans la Seine-Saint-Denis. (…) Lorsqu’on s’éloigne de 15 à 20 kilomètres, les appartements sont proposés à la vente avec une minoration d’environ 60 %, quel que soit le département, sauf les Yvelines « .

Une leçon à tirer de ces chiffres : à Paris, le prix moyen d’une pièce augmente avec la taille des appartements. La troisième pièce est proposée 584 510 francs (avant négociation), la quatrième 787 310 francs et la cinquième la bagatelle de 1 137 370 francs. Elle peut même aller jusqu’à 2,3 millions de francs dans le septième arrondissement (où les cinq pièces sont proposés à un prix supérieur de 64 % par rapport à la moyenne parisienne des cinq pièces) !

La situation est différente en banlieue :  » Le logement collectif, en région Ile-de-France, gagne environ une pièce par rapport à son homologue parisien (…). En sortant de Paris, l’appartement grandit d’au moins 10 mètres carrés en petite couronne et de 20 mètres carrés en grande couronne « . Car plus on s’éloigne de la capitale, plus les appartements grandissent. L’offre est adaptée en conséquence : contrairement à Paris, où les studios et les deux pièces sont majoritaires, en grande couronne ce sont les 4 et 5 pièces qui le sont.

Moins onéreux à l’achat, les appartements en banlieue sont aussi plus rentables pour les propriétaires qui décident de les louer : la Seine-Saint-Denis offre la meilleure rentabilité (loyer annuel/prix d’achat), soit 7,99 %. Elle est suivie par la Seine-et-Marne (7,28 %), l’Essonne (7,18 %) et le Val-d’Oise (6,95 %). En revanche, le Val-de-Marne (5,65 %), les Yvelines (5 %) et les Haut-de-Seine (4,44 %) permettent des rentabilités plus faibles, proches de celles de Paris intra-muros (4,78 %) où le rendement décroît au fur et à mesure que le nombre de pièces augmente.

Comme constaté (le Monde du 28 avril),  » le marché locatif des chambres de service et des studettes offre la meilleure rentabilité (6,60 % pour des logements de moins de 20 mètres carré) « . Par ailleurs, les quartiers les plus populaires sont ceux où les rendements sont les plus élevés (6,54 % dans le XVIII, 6,53 % dans le XIX, 6,15 % dans le X.

Les notaires confirment la baisse des prix du mètre carré à Paris

L’immobilier parisien est bien en crise : les notaires, qui publient désormais des statistiques tous les trois mois, font état d’une baisse des prix de 2,85 % au premier trimestre, qui faisait retomber à 21 369 francs le prix moyen du mètre carré dans la capitale le 31 mars dernier. Sur un an, l’indice Notaires-INSEE  » traduit un rythme annuel de baisse supérieur à 11 % en francs courants « . Compte tenu du léger retard qu’ont toujours les statistiques des notaires, ces chiffres confirment les tendances dégagées récemment par une étude de Particulier à particulier, qui faisait état d’un recul comparable (le Monde daté 31 mai-1 juin) .

Les notaires montrent aussi un déplacement vers le bas du marché : le poids relatif des petits appartements et des arrondissements les moins chers s’est accentué. La chute du volume des ventes se poursuit : – 16,3 % au premier trimestre par rapport aux trois premiers mois de 1990.

comment profiter de la baisse?
Paris, de moins en moins cher
les bonnes opportunités en immobilier 1992
immobilier crise 1992

Les milieux financiers et l'immobilier

C’EST l’ensemble du système monétaro- financier qui est, directement ou indirectement, touché par la déflation qui frappe de plein fouet l’immobilier. Redoutant un effondrement du marché, les banques s’efforcent par tous les moyens de le soutenir. Ce faisant, elles risquent, au détriment de l’économie tout entière, de pousser à son paroxysme une crise qui est largement la conséquence de leur action passée. Sans les crédits qu’elles ont, sans compter, octroyés aux promoteurs et acheteurs de 1986 à 1990 (comme naguère aux emprunteurs latino-américains…), jamais la spéculation à la hausse n’aurait pu se développer comme elle l’a fait durant cette période.

La France n’est pas seule dans ce cas. Aux Etats-Unis, en Grande-Bretagne, dans les pays scandinaves, la situation est au moins aussi grave. Mais l’économie mixte qui caractérise notre pays a ses règles particulières de silence. Les responsabilités étant partagées entre le public et le privé, les compères choisissent de se taire aussi longtemps que cela est possible. Le défaut de transparence sera payé par le public. Un éminent (et jeune) banquier de la place a fini, toutefois, par manger le morceau. Font froid dans le dos les chiffres que vient de citer André Lévy-Lang, président de Paribas. Les engagements dans l’immobilier des banques (privées et nationalisées) ainsi que des organismes publics et para-publics avoisineraient les 500 milliards de francs, soit 150 à 200 milliards de plus que les estimations datant de septembre 1991.

A Stockholm, les plus grandes banques et compagnies d’assurances sont virtuellement en faillite après avoir, pendant la dernière décennie, participé frénétiquement à un boom boursier et immobilier sans précédent dans le calme royaume. Le très libéral et très conservateur gouvernement de Carl Bildt se voit contraint de procéder à leur nationalisation de fait pour éviter le pire. Le taux du marché monétaire reste désespérément accroché à 40 %, bien que la couronne ne soit plus directement menacée. A Paris, le taux au jour le jour est encore de 15 %. La crise récente des monnaies n’aurait-elle pas révélé un mal plus profond ? La déflation immobilière n’en serait-elle pas la manifestation la plus immédiatement dangereuse ?

Le plus préoccupant dans la progression de l’en-cours bancaire, c’est l’ampleur du phénomène de rétention qu’elle implique. Etant donné l’arrêt brutal des nouvelles opérations, l’augmentation ne peut avoir qu’une cause : les multiples stratégies défensives des établissements prêteurs ou  » porteurs  » visant toutes à empêcher l’épreuve de la mise en vente d’un parc immobilier pléthorique (pour les bureaux notamment). Les méthodes peuvent être différentes. Elles aboutissent au même résultat.

Ou bien la banque a récupéré, dans le patrimoine du débiteur défaillant, le gage qu’elle y détenait, mais elle le garde en stock, en attendant des jours meilleurs. Dans ce cas, l’établissement financier, de prêteur s’est mué en actionnaire. Le hic est qu’il s’agit d’un actionnaire avec très peu de fonds propres. La difficulté est aggravée par les exigences d’une convention internationale en cours d’application par les établissements financiers. Obligation leur est faite d’augmenter la proportion de leur capital par rapport au total de leurs actifs ( » ratio Cooke « ). En s’arc-boutant sur leur patrimoine immobilier, les banques diminuent d’autant leur capacité à étendre leurs affaires, par exemple en prêtant aux PME.

Ou bien, et c’est probablement le cas le plus fréquent, la banque créancière s’est résignée à porter à bout de bras tel promoteur, telle société immobilière endettée auprès d’elle jusqu’au cou. Là encore, il s’agit d’éviter une augmentation de l’offre d’immeubles sur un marché déjà déprimé. Pour écarter cette terrible éventualité, l’établissement prêteur est disposé à accorder des délais, non seulement pour le remboursement du principal _  » restructuration  » de la dette, _ mais aussi pour le versement des intérêts. Non acquittés à la date à laquelle ils auraient dû l’être, ceux-ci s’ajoutent au capital. D’où l’accroissement de l’en-cours.

Dans les deux hypothèses, l’établissement prêteur s’est substitué à son débiteur. Cela lui coûte cher. Pour financer l’opération de  » portage  » (pour une fois, le jargon de la profession dit bien ce qu’il veut dire), les établissements financiers empruntent eux-mêmes au taux de 10 %, plus depuis deux semaines. La ponction faite ainsi sur les ressources existantes est en soi un facteur permanent de tension sur le marché monétaire (qu’on devrait appeler  » marché des créances à court et moyen terme « ). C’est ici que l’on voit la déflation nourrir la déflation au risque de provoquer une rupture.

En immobilisant des fonds afin de soutenir leur clientèle privilégiée _ celle qui était à la pointe de la spéculation _ les banques assèchent le marché des capitaux. Voudraient-elles prêter aux innombrables entreprises viables mais aujourd’hui menaçées par la récession qu’elles ne le pourraient pas : leur ratio engagements/capital serait dépassé. Le prétexte est tout trouvé pour refuser de prendre de nouveaux risques. Mais ce respect des règles prudentielles est plus formel que réel. Ses conséquences sont contraires au but recherché. Pour tout dire, cette sagesse est illusoire et anti-économique.

Faire crédit aux entreprises industrielles et commerciales, fondamentalement saines, dont il vient d’être question serait beaucoup moins risqué que de s’enferrer dans l’immobilier pourri. Celui-ci est surgi de terre quand on préparait fébrilement, dans l’attente du grand marché intérieur européen de la radieuse année 1993, le Grand Paris, le Grand Londres, le Grand Stockholm des affaires. On ne se remettra sans doute pas de sitôt de cette factice euphorie.

Il est une autre implication de l’action des banques dont il convient de tenir compte pour mesurer la gravité de la situation créée par leurs tentatives, probablement vaines, d’éloigner d’elles les retombées de leur course aveugle aux profits les plus faciles pendant les années de la reprise. A la fin de la dernière décennie, les banques en étaient arrivées à prêter aux promoteurs 90 % de leurs besoins de financement (voir notre chronique  » Déflation et capital « , le Monde du 15 septembre). Les commissions et les taux étaient calculés au vu d’études de rentabilité fondées sur l’hypothèse explicite que les prix de vente, pendant les dix-huit à vingt-quatre mois précèdant l’achèvement des travaux, auraient monté de 30 % à 40 %. C’est, grosso modo, le pourcentage de baisse enregistré à l’occasion des rares transactions qui ont encore lieu depuis la fin de 1990. L’effet naturel de la stratégie défensive suivie le plus généralement (avec de courageuses exceptions) est d’accentuer le caractère non liquide du marché. Pas moyen d’échapper à l’inexorable logique des crises de déflation (contraction brusque du crédit suivi par une chute des prix) nées des excès en sens contraire perpétrés pendant la période antérieure : pour que la machine reparte, il faut remettre en mouvement les liquidités prises au piège. OR le gel des actifs immobiliers dans les actifs bancaires débouche sur ce paradoxe : il existe d’un côté un vaste parc de bureaux et d’appartements sous-utilisés et de l’autre une demande solvable insatisfaite. Les termes de la solution ne sont pas difficiles à définir. Pour débloquer la situation, il faut que les vendeurs potentiels acceptent de vendre aux nouvelles conditions du marché. C’est seulement à cette condition qu’on pourrait obtenir une saine détente des taux d’intérêt.

Cette solution  » logique  » n’a, aux yeux des professionnels, qu’un inconvénient : elle risque fort d’entraîner pour les propriétaires subrogés d’insupportables pertes. Leurs craintes sont certainement justifiées. Mais on voit aussi à quelle impasse elles les mènent, et, à leur suite, l’économie tout entière. Voilà pourquoi, il est sans doute temps que les autorités responsables se préoccupent sérieusement du problème. Certains professionnels préconisent une réévaluation des bilans. La dernière remonte à l’année 1976. Les plus-values latentes qu’une telle opération dégageraient sur une période aussi longue pourraient permettre d’éponger des moins- values plus récentes. Cette méthode est-elle vraiment appropriée ? Sans doute vaut-elle d’être mise à l’étude.

A trop tarder, le gouvernement risque d’être acculé à une solution à la japonaise (ou à ses avatars scandinaves) : la prise en charge par l’Etat d’une partie des créances irrécouvrables accumulées par le système bancaire. En clair, cela consiste à faire supporter par le contribuable l’aventureuse gestion des banques. Une seule chose est certaine : le réflexe d’abstention que la crise inspire aux banquiers et aux compagnies d’assurances peut se justifier à l’échelle de chaque établissement pris en particulier ; à partir du moment où il se généralise, le résultat ne peut être pour tous que désastreux.

Actualité Immobilier: le grand frisson Les banquiers et les promoteurs serrent les rang

 » ILS ne mouraient pas tous…  » De la petite agence du coin de la rue au promoteur le plus prestigieux de la place, en passant par les grandes banques et les compagnies d’assurances, aucun acteur de l’immobilier n’échappe aujourd’hui à la crise. Déjà, quelques têtes sont tombées, les tours de table se recomposent, le tribunal de commerce s’active, des dépôts de bilan ont été prononcés et, comme toujours en temps de crise, les effectifs chutent.

Les observateurs ont les yeux tournés vers les banques, clés de voûte du système, de l’attitude desquelles dépend l’avenir : une à une en ce début d’automne, elles annoncent des résultats en baisse, grevés par leurs imprudences immobilières.  » Les banques ont joué aux apprentis sorciers « ,  » elles ont poussé au crime « … S’ils reconnaissent leurs erreurs _ la plus impardonnable étant de ne pas avoir senti le retournement du marché, surtout dans l’immobilier de bureaux, et de se retrouver avec des stocks énormes sur les bras _ les professionnels montrent du doigt les établissements financiers, coupables d’avoir prêté de l’argent sans précaution à des promoteurs et des marchands de biens trop fragiles. Jusqu’à 100 % voire 110 % d’une opération, entend-on couramment.

Le dernier chiffre soulignant l’importance des engagements des banques sur l’immobilier vient du président de Paribas, M. André Levy-Lang : entre 400 et 500 milliards de francs ! Un tiers du budget de l’Etat. Certes, il ne s’agit que d’une estimation  » à la louche « , extrapolée d’une étude de la Commission bancaire portant sur trente-quatre banques et datant d’il y a un an, mais elle donne le vertige. Les banquiers eux-mêmes ont mis du temps à réaliser l’ampleur du désastre. Tous sont concernés : le Crédit lyonnais (43 milliards de francs), la BNP (10 milliards), la Société générale (10 milliards), Paribas (28,9 milliards), Suez, La Hénin, Worms…

SOLIDARITÉ Un débat a d’ailleurs agité la profession : fallait-il faire une opération-vérité, couper les vivres aux promoteurs et marchands de biens, les pousser à vendre dare-dare des bureaux surabondants quitte à casser les prix, pour  » prendre ses pertes  » rapidement et une fois pour toutes ? Ou au contraire, fallait-il continuer de les soutenir, quitte à se substituer à eux, à  » porter  » leurs biens (grâce à d’ingénieux montages financiers), et étaler sur plusieurs années lesdites pertes ?

Jusqu’ici, la première formule _  » à l’américaine  » _ a été écartée, car elle risquait d’entraîner un  » effet domino  » (de contagion) dans tout l’immobilier : dépôts de bilan en pagaille, effondrement des prix, chantiers stoppés, bureaux vides de tout occupant, chômage massif dans le bâtiment… bref, un scénario catastrophe ! Entre deux maux, les banques ont choisi le moindre. Triplement engagées dans l’immobilier _ en tant que propriétaires, en tant que financiers des promoteurs (les 2/3 de leurs encours) et des marchands de biens (1/3), et en tant que prêteurs aux ménages _ elles ont opté pour la  » solidarité de place « . Leurs résultats s’en ressentiront pendant des années, compte tenu de l’ampleur de leurs provisions sur l’immobilier.

Dans ce débat, l’attitude adoptée au mois de juillet par le président du tribunal de commerce de Paris, Michel Rouger, a été décisive. Depuis quelques mois, les dossiers immobiliers commençaient à affluer : dépôt de bilan, le 7 avril, de Pascal Jeandet, un des nombreux marchands de biens à avoir fait fortune pendant le boom ; reprise de Franck Arthur par Dominique Bouillon ; redressement judiciaire, le 25 avril, de Constructae… De  » petites  » affaires au regard du cas dont il eut ensuite à traiter : il portait sur un patrimoine de 5 milliards de francs, mettant en jeu cinq marchands de biens (dont l’un des plus estimés de la place) et une vingtaine de banques.

CAUCHEMAR S’appuyant sur un article un peu oublié de la loi de 1985 traitant des faillites, qui menaçait de redressement judiciaire les associés  » indéfiniment et solidairement responsables du passif social  » d’une personne morale elle-même en règlement judiciaire, il mit autour d’une table les banquiers pour négocier un accord amiable. Certes, ceux-ci devaient consentir un gros sacrifice, mais ils évitaient le pire : quelques jours plus tard, Kaufman & Broad reprenait pour une  » bouchée de pain  » (350 millions au lieu d’un prix initial de 650 millions monté à 1 milliard après les indemnités d’éviction des occupants) un des programmes d’immobilier de bureaux qui avaient fait tomber les marchands de biens : celui de la Cité Berryer, à deux pas de la Madeleine. Michel Rouger a actuellement en cours huit dossiers dont la moitié tournent autour du milliard de francs.

Car la crise de l’immobilier d’entreprises a servi de déclencheur.  » Collés  » avec des dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux qu’ils ont ou sont en train de construire et qu’ils ne réussissent plus à écouler, ou sur de grandes opérations prestigieuses (les NMPP, le 50 avenue Montaigne, la rénovation du siège de Philips..), les grands promoteurs de la place sont brusquement passés de l’euphorie au cauchemar. La clientèle d’entreprise, inquiète, s’est volatilisée, notamment les étrangers, longtemps attirés par les beaux quartiers de la capitale (le fameux  » triangle d’or « ). Faute d’acheteurs, les prix des bureaux ont chuté _ certains avancent le chiffre de 30 % _ entraînant dans leur sillage les loyers.

Endettés jusqu’au cou, les promoteurs ne paient plus leurs agios aux banques et sont contraints de se tourner vers leurs actionnaires pour être  » recapitalisés « . Jusqu’ici, on n’a pas vu de dépôt de bilan tonitruant et tous cherchent à les éviter. Mais, au sein des groupes les cartes se redistribuent. Donc les rapports de forces changent. Christian Pellerin, le  » père  » de la Défense, a cédé à la mi-juillet à des investisseurs institutionnels 9 % du capital de son holding de tête, ce qui fait tomber à 46 % sa participation au sein de son groupe. Annonçant le 30 septembre des pertes  » élevées  » pour sa filiale foncière Lucia, il est contraint de se recentrer sur la Défense et de faire appel à de nouveaux actionnaires.

RUMEURS Il risque gros : au mois d’août, des rumeurs mettaient même en doute son maintien à la tête du groupe. Cette hypothèse était alors envisagée avec effroi, Christian Pellerin étant un symbole, à la foisadoré et haï, dans le milieu (lire ci-contre). En attendant, les cotations de Lucia sont suspendues dans l’attente du verdict des actionnaires (la Générale des eaux et la BNP notamment).

Jean-Marc Oury, président de l’Immobilière Phénix, a également traversé une période difficile. A la mi-août, il a accueilli un nouvel actionnaire dans son tour de table, les Assurances générales de France, pour 15 %. Pelège, autre grand nom de l’immobilier, vend un à un tous ses secteurs périphériques. Sous la houlette _ mais pas sous la tutelle ! _ du Crédit lyonnais, insiste-t-on dans son entreprise, démentant ainsi une rumeur persistante. Le groupe vient tout juste de publier ses résultats consolidés pour 1991 : 188 millions de pertes après une dotation pour provision de 237 millions pour un volume d’affaires étale (5,3 milliards). Autre promoteur contraint de se renforcer : Copra a augmenté en mai ses fonds propres de 113,4 millions et fait une augmentation de capital, souscrite par les quatre grandes familles d’actionnaires. Les Nouveaux Constructeurs, un des derniers grands promoteurs indépendants, présidé par Olivier Mitterrand, cherche aussi à améliorer son ratio fonds propres-endettement (qui est de 1 à 6) en émettant 250 millions d’obligations convertibles. Ce groupe est  » collé  » sur une des opérations de bureaux les plus difficiles de la capitale _ la rénovation de l’ancien siège de Pechiney, un projet de 4 milliards, _ dont il détient 25 % aux côtés de 11 banques et du Groupement foncier français (également actionnaire à hauteur de 25 %).

Cette opération, mais aussi la perte de confiance de ses actionnaires (toutes les assurances de la place), a poussé à la démission le patron du Groupement foncier français, Bertrand Balaresque : affichant 642 millions de pertes au premier semestre, il sollicitait ses actionnaires pour améliorer son bilan… Après Didier Renaudin, parti en juillet de la Banque Worms, c’est la deuxième victime d’envergure de la crise.

Bien évidemment, tous ces groupes subissent une purge terrible. Selon la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC), 7 000 emplois sur 25 000 auront disparu d’ici à la fin de l’année. Car, vu l’importance des stocks et la morosité économique ambiante, les observateurs et ne prévoient pas de reprise avant 1995.

PSYCHOSE Si l’immobilier de bureaux connaît une crise violente qui promet d’être longue, les dangers semblent moins grands dans le secteur du logement car les besoins des Français sont loins d’être satisfaits. A court terme pourtant la crise fait là aussi des ravages, la baisse, toute relative des prix n’ayant pas suffi à ramener des clients. A Paris, après avoir flambé, le prix du mètre carré dans l’ancien baisse résolument, gommant les gains des années 1989 et 1990. La chasse à la bonne affaire devient un sport national ! Mais le marché n’est pas encore reparti : jamais les transactions n’ont été si peu nombreuses. A la spirale à la hausse s’est substituée une psychose à la baisse : les acheteurs temporisent en se disant que les prix vont encore reculer. Les vendeurs _ viscéralement attachés à leurs plus-values immobilières _ trouvent les prix trop bas et attendent une reprise.

Moralité, la machine est grippée.  » Vendez votre bien. Acceptez une décote de 10 % et placez cet argent en sicav monétaires : dans un an, vous aurez récupéré votre mise. Si vous attendez, vous risquez de vendre encore moins bien « , conseille un agent immobilier convaincu, comme quelques autres, que la baisse n’est pas finie en région parisienne. Car personne ne s’attend à une reprise du logement avant la fin 1993.

CADEAUX Les acheteurs sont inquiets des perspectives économiques et de leurs conséquences sur leur emploi et/ou leur pouvoir d’achat. Ils hésitent à s’engager sur plusieurs années. En outre, malgré la baisse récente, le niveau des prix dans les grandes villes (notamment dans la région parisienne) reste vertigineux, combiné à des taux d’intérêt réels historiques (7 % à 7,5 %). Quelle famille a encore les moyens de s’offrir dans la capitale un quatre-pièces (2,1 millions en moyenne dans l’ancien) ?

Les ménages craignent de ne plus être en mesure de payer des traites que l’inflation n’érode plus. Ils voient d’ailleurs leurs difficultés aggravées par l’attitude des banques, de plus en plus réticentes envers les emprunteurs. Quand ils comparent le placement dans la pierre à d’autres (comme les sicav monétaires), les investisseurs ne sont guère incités à acheter du logement. Ce qui contribue à l’assèchement du marché locatif privé et pose un problème de fond : chassés de l’accession à la propriété et de la location dans le privé, ne pouvant se tourner non plus vers les HLM (également confrontées à des problèmes), les Français commencent à vivre une sérieuse crise du logement.

Pour tenter de relancer le marché, les professionnels déploient des trésors d’ingéniosité afin d’attirer le chaland, résorber leurs stocks de logements neufs et maintenir la production. Car jamais, depuis 1975, les mises en chantier n’ont été aussi basses (on est sur une tendance de 240 000 l’an).

Ils multiplient donc les  » cadeaux « , avec des bonheurs divers. Il y a un an, Kaufman & Broad avait fait sensation en offrant une Renault Clio pour chaque maison achetée, ce qui équivalait à une remise moyenne d’environ 3 %. Il vient de récidiver, avec une Espace, cette fois (6 % de rabais).

D’autres proposent une cuisine équipée, la prise en charge du crédit-relais… Depuis quelques jours et pour deux mois, Copra propose même un crédit au taux de 6,95 % aux acheteurs de ses appartements, battant ainsi la Cogedim, qui propose 7,5 % ! Car le client est redevenu roi et négocie durement. Si bien que l’on constate des distorsions de plus en plus importantes entre les prix affichés par les vendeurs et les prix réels (de 15 % à 20 %).

Les agences immobilières, durement concurrencées par les transactions de particulier à particulier (65 % du marché), commencent, elles aussi, à souffrir. Notamment, les agents « occasionnels « , qui avaient ouvert boutique pendant les années folles de l’immobilier. Dans cette profession, aux structures demeurées vieillottes, où beaucoup d’indépendants travaillent encore dans leur coin, une nouvelle race d’acteurs cherche à introduire des méthodes commerciales nouvelles (franchise, réseaux) et à améliorer la formation. Un autre métier, encore plus discret, est frappé par le gel du marché : le notariat qui subit la chute des transactions et réduit la voilure.

RECENSEMENT La maison individuelle, rêve paraît-il de tous les Français, souffre particulièrement et voit ses troupes se réduire : 4 750 au lieu de 5 800 entreprises répondaient à l’appel de son dernier recensement. Chez Kaufman & Broad, on affirme pourtant sentir des signes de reprise dans ce secteur. Situé dans le haut de gamme, ce promoteur reconnaît néanmoins que le prix moyen proprosé est tombé de 2 millions en 1991 à 1,7 million. A toute chose malheur est bon : en réaction à la crise, la profession a engagé une nouvelle réflexion sur la qualité.

La province n’avait pas vécu les mêmes excès que la région parisienne. Globalement, elle pâtit aussi du mauvais climat général, mais certaines villes font encore preuve de dynamisme. A l’inverse, des régions économiquement sinistrées ont un marché immobilier atone.

En amont, évidemment, le bâtiment souffre : sur ses 995 000 emplois recensés à la fin 1991, on redoute 30 000 suppressions en 1992 et 50 000 en 1993. Sachant que l’entreprise moyenne dans le secteur (hors travaux publics) emploie dix personnes, ce chiffre équivaudrait à la disparition de 3 000 entreprises cette année et 5 000 l’an prochain. Plus inquiétant, la Fédération nationale du bâtiment (FNB) commence à voir remonter des informations faisant état de dépôts de bilan d’entreprises moyennes ayant depuis des années pignon sur rue et employant une quinzaine de personnes. Signe que c’est, désormais, le tissu industriel qui recommence à se déchirer.

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1992/10/13/actualite-immobilier-le-grand-frisson-les-banquiers-et-les-promoteurs-serrent-les-rangs_3902702_1819218.html#CkrwUHCeJTG03Teh.99

Le dilemme des banques : étaler les pertes ou solder Avec 150 milliards de francs de crédits à risques, les établissements financiers s'efforcent d'amortir la dévalorisation de leurs actifs

« C’EST la pire crise immobilière que la France ait connue depuis les années 30 « , soupire un banquier, ajoutant :  » Elle est beaucoup plus grave qu’on ne le dit car, aujourd’hui, les possibilités de relance de l’économie sont beaucoup plus réduites que lors des crises précédentes, en 1962, en 1968-1969, en 1974-1976 et entre 1981 et 1986.  » Pour des vendeurs de  » pierre « , l’environnement, il faut le dire, est sinistré.

L’inflation tend vers zéro ou presque, les anticipations de hausses des prix et, donc, de plus-values sont nulles, les taux d’intérêt sont absolument et historiquement meurtriers (7 % à 8 % net, hors érosion monétaire) et l’Etat est tellement endetté que les possibilités de stimulation par le budget sont extrêmement réduites. Les stocks de bureaux disponibles à moins d’un an représentent trois ans de commercialisation, le pessimisme des clients s’accroît à vue d’oeil et, quand les propriétaires arrivent à louer, c’est avec des rabais de plus en plus élevés, comme à Londres où, maintenant, on arrive à obtenir deux ans de loyer gratuit. Résultat : les banques, qui ont financé tout cela, vont devoir provisionner leurs créances pendant plusieurs années, ce qui va peser lourdement sur leurs bénéfices et obliger certaines d’entre elles à renforcer leurs fonds propres, pour être en règle avec les ratios Cooke de solvabilité.  » Pendant dix ans, elles ont payé pour provisionner leurs crédits sur les pays en voie de développement et, maintenant, elles vont payer pour l’immobilier, en sus des défaillances d’entreprises, qui n’ont jamais été aussi nombreuses « , ajoute le même banquier qui prédit une sombre période pour sa profession, avec des réductions d’effectifs, comme vient de l’annoncer par avance la Société générale, pourtant l’une des moins touchées. Première interrogation : le volume des crédits aux promoteurs immobiliers et marchands de biens. La Commission bancaire avait fait une enquête, au 31 décembre 1990, portant sur l’essentiel des établissements membres de l’Association française des banques (AFB), et l’a mise à jour partiellement (34 principaux établissements) au 30 septembre 1991, avec un chiffre d’encours de 188 milliards de francs il y a un an, extrapolé de 260 milliards de francs pour les seules banques AFB.

Aujourd’hui, elle élude toute demande d’information sur ce sujet. Toutefois, M. Christian Manset, membre du directoire de la Compagnie financière de Paribas, en charge de l’immobilier, estime que, pour la totalité du système bancaire, y compris les organismes publics et para-publics, le chiffre d’encours est compris entre 400 et 500 milliards de francs pour la métropole, auxquels il faut ajouter peut-être une cinquantaine de milliards de francs à l’étranger, seuls les grands établissements étant concernés.

L’art des provisions

Sur ce total, quelle est la part des crédits susceptibles d’être provisionnés ? La réponse est difficile car il faut distinguer Paris et ses deux couronnes concentriques, très affectés, et la province beaucoup moins touchée. Ensuite, le marasme concerne essentiellement les immeubles de bureaux (environ 50 % des financements), le marché des immeubles de logements pouvant nourrir quelques espoirs de déblocage en raison d’une demande potentielle des particuliers qui reste importante, malgré l’épouvantail des taux d’intérêt.

Compte tenu de ces éléments, certains ont pu avancer que 150 milliards de francs de crédits étaient  » à risques « , avec une perte potentielle de 20 % à 30 %, soit 30 à 50 milliards de francs. Naturellement, l’évolution de cette perte est sujette à caution : en l’absence de transactions, comment chiffrer l’importance de la décote ?

Tout va dépendre de la durée de la crise sur les bureaux, qui pourrait s’étendre jusqu’en 1994 et 1995, même après, redoutent certains professionnels pour qui, compte tenu de l’ambiance générale, plutôt dépressive, le marché est  » plombé  » jusqu’à l’an 2000. Ils font remarquer qu’aux Etats-Unis il faudra peut-être dix ans pour revenir à l’équilibre, 20 % des immeubles de bureaux étant actuellement inoccupés. Toute cette réflexion a une importance capitale non seulement pour les promoteurs mais surtout pour les banquiers, qui, théoriquement, ont le choix entre deux politiques. Ils peuvent concrétiser les pertes tout de suite en se  » coupant un bras « , c’est-à-dire en cédant des créances décotées ou les immeubles qu’ils détiennent virtuellement en gage avec, là aussi, une forte décote. Ils peuvent également faire le gros dos en étalant sur plusieurs années les moins-values potentielles. Dans le premier cas, la perte est lourde mais elle n’est pas susceptible de s’accroître, ce qui pourrait se produire dans le second cas car, la plupart des débiteurs, promoteurs et marchands de biens ne payant plus les intérêts de leurs emprunts, ces intérêts (agios) au taux de 10 % annuel s’accumulent pour grossir les créances des banques. Ne risque-t-on pas, dans trois ans, si le marché n’est pas meilleur, d’essuyer la même perte qu’à l’heure actuelle, mais doublée par le cumul des agios impayés ?

L’heure de vérité sonnera, en principe, nous l’avons écrit dans ces colonnes, au premier trimestre 1993, lorsque les banques devront établir leur bilan pour l’exercice 1992. Mais, dès le 30 juin dernier, les établissements les plus engagés, à savoir les  » spécialisés  » dans l’immobilier, mais aussi les  » grands  » commerciaux, ont commencé à provisionner sérieusement.

Leur prise de conscience s’était timidement amorcée à l’automne 1991, avec une inquiétude  » modérée  » au début de 1992. Aujourd’hui, ils savent que c’est  » véritablement l’horreur « , suivant l’expression de l’un de leurs dirigeants. M. Manset estime que la situation du marché immobilier est  » étale « . En clair, elle ne se débloque pas et, en fait, elle s’aggrave par l’accumulation des agios impayés, les banques devant elles-mêmes financer à un prix élevé les crédits ainsi gelés.

C’est pourquoi les résultats semestriels des établissements accusent le coup dès maintenant, avec quelques révélations. Ainsi, le Crédit lyonnais avoue 43 milliards de francs de crédits à l’immobilier (dont 7 milliards de francs pour Altus) au lieu des 20 à 25 milliards de francs cités précédemment, et, _ bien qu’il donne peu de détails, _ il doit consacrer à l’immobilier un bon tiers des 6,3 milliards de francs de ses provisions au 30 juin 1992, un quasi-doublement sur celles de 1991. Le groupe Suez, très lourdement engagé avec plus de 30 milliards de francs, provisionne plus de 2 milliards de francs, dont 1,7 milliard de francs sur ses filiales Indosuez et La Henin (cette dernière s’étant contentée de 300 millions de francs pour l’exercice 1991). L’UIC-SOFAL, du groupe GAN-CIC, assez engagé également avec une vingtaine de milliards de francs d’encours, consacre 700 millions de francs à ses provisions du premier semestre.

Le  » saucissonnage  » des créances Les banques les moins touchées sont la Société générale (10 milliards de francs d’engagements), la BNP (12 milliards de francs et 13 milliards à l’étranger), le Crédit agricole. En parallèle avec les provisionnements, les banques ont entrepris de se  » recapitaliser « , mesure indispensable pour les banques moyennes. L’UAP va affecter 700 millions de francs à sa filiale, la banque Worms, et, par avance, l’UIC-SOFAL a l’an dernier renforcé ses fonds propres avec les apports de la riche SICOMI UIS, sans oublier la reprise en main du Groupement foncier français par les compagnies d’assurances, ses actionnaires.

D’autres techniques, plus pointues, sont à l’essai. Ainsi en est-il des options qui permettent de se protéger contre les fluctuations des cours en fixant par avance un prix payable à l’échéance, ou en acquérant le droit d’acheter ou de vendre un bien avec la possibilité de ne pas exécuter l’engagement moyennant une prime. Encore faut-il qu’au départ le prix du bien ait été réajusté en fonction du marché, c’est-à-dire fortement décoté. Chez Immoption, filiale de Finacor, on enregistre, néanmoins, des  » touches « , avec des débuts de rabais.

Autre technique, celle qui consiste à  » saucissonner  » une créance en tranches, après rachat préalable par une société tierce avec des capitaux extérieurs. La banque prêteuse est remboursée mais, en échange, souscrit, à due concurrence, des obligations qui seront cédées sur plusieurs années à la société tierce, avec une décote progressive. Le mécanisme permet à la banque de sortir la créance de son bilan et de l’amortir sur plusieurs années, en étalant la perte. Une telle formule, imaginée par la société de services financiers L’Lione, suppose, on l’a vu, l’apport de capitaux extérieurs.

D’autre part, les banques envisagent de créer des sociétés foncières qui reprendraient leurs créances, en se refinançant par émission d’obligations à coupon zéro, c’est-à-dire capitalisé à l’échéance de dix ans. Les compagnies d’assurances, enfin, vont être sollicitées. Se posera, alors, le problème de la valeur d’entrée des créances ou des immeubles, de l’ampleur de la décote éventuelle et des provisions à constituer si cette valeur d’entrée chute !

En 1992 Le prix moyen des logements anciens a baissé de 11 % à Paris

Le prix du mètre carré dans l’ancien à Paris a baissé en moyenne de 11,1 % en 1992, pour s’établir à 19 551 francs, soit en francs constants le niveau moyen atteint au premier semestre de 1989, selon les dernières statistiques des notaires parisiens.

Ce recul s’est opéré dans un marché  » gelé  » pour la seconde année consécutive : le nombre de transactions (23 957) a reculé de 10,9 % en un an, pour ne plus atteindre que les deux tiers d’une année considérée comme  » normale  » par les notaires (34 000 à 36 000 mutations). La baisse du nombre des transactions jointe à celle du prix a fait reculer à 26 milliards en 1992 le marché de l’immobilier ancien parisien. Et la mauvaise conjoncture aura entraîné un manque à gagner en recettes fiscales de 1,12 milliard de francs rien que pour la capitale.

Ces chiffres globaux cachent de nombreuses disparités : les prix des petits appartements (studios et deux pièces) résistent mieux à la crise, avec des baisses de 8,8 % et 7,35 % respectivement. Le recul des 3 et 4 pièces est en ligne avec celle du niveau moyen. En revanche, les 5 pièces et plus « décrochent  » avec une baisse de 26,9 % ! Leur prix moyen retombe de 5 133 812 francs au 31 décembre 1991 à 3 752 653 francs un an plus tard.  » Et, assurent les notaires, la baisse du volume touche beaucoup plus les appartements chers.  » Les notaires avancent plusieurs explications à la baisse du prix des grands logements : c’est surtout sur ce segment de marché que l’on trouve des vendeurs obligés de céder leurs biens, soit qu’il s’agisse de particuliers contraints d’acquitter des droits de succession, soit de sociétés commerciales cédant les logements destinés à l’origine à leurs cadres. C’est aussi sur ces montants importants que l’immobilier supporte mal la comparaison avec les organismes de placements collectifs en valeurs mobilières (sicav et fonds de placement).

Sous la barre des 15 000 francs

Selon les notaires,  » pour la première fois, la proportion de transactions inférieures à 500 000 francs a augmenté « . L’an passé, elles représentaient un tiers des mutations. A l’inverse, le nombre de transactions supérieures à 2 millions a régressé.

Autre différence : l’évolution selon les quartiers. Champion de la baisse des prix, le 16 arrondissement affiche un recul de 20,3 %. Dans le même ordre de grandeur, on trouve le 1 arrondissement (20 % de baisse) et le 7 (16,6 %). Dans les 17, 14 et 2 arrondissements, on note également de fortes baisses tant en volume qu’en prix. A l’inverse, les 10, 11, 12 et 19 arrondissements _ les quartiers les moins chers de Paris _ ont peu régressé.  » Alors qu’en 1991, aucun arrondissement n’était sous la barre des 15 000 francs le mètre carré, on en dénombrait quatre en 1991  » (les 18, 19, 20 et 10).

Enfin, seuls à tirer leur épingle du jeu dans ce marasme, les parkings et les chambres de service continuent de se renchérir (+ 9 % et + 4,9 % respectivement).

Les notaires _ qui ont présenté une série de mesures pour lutter contre la crise _ ont constaté un peu plus de  » manifestation d’intérêt  » de la part d’acheteurs en janvier-février, sans pourtant se prononcer sur ce léger regain.

1993 :Les prix des appartements parisiens se stabilisent

Le ralentissement de la baisse des prix des appartements parisiens se confirme : selon la dernière étude du magazine spécialisé De particulier à particulier, portant sur 7 382 offres de ventes dans Paris intra-muros, ils n’ont régressé que de 2,8 % au cours des six premiers mois de l’année. Par rapport au premier semestre 1992, le recul est de 9 %. Le prix de vente du mètre carré s’établissait donc au premier semestre à 18 748 francs. Un chiffre à rapprocher de celui des notaires parisiens (18 490 francs au 30 juin dernier).

Comme toujours, des disparités ce cachent derrière cette moyenne : l’éventail est ouvert entre le septième arrondissement (28 170 francs) et le dix-neuvième (14 490 francs). Seuls les septième et sixième dépassent la barre des 25 000 francs. A l’opposé, quatre arrondissements (les dix-neuvième, dix-huitième, dixième et vingtième) tournent autour des 15 000 francs.

En Ile-de-France, plus stable que la capitale, les prix s’étagent entre les Hauts-de-Seine (17 260 francs le mètre carré) et la Seine-et-Marne (8 535 francs) dans le logement collectif. Dans l’individuel, le prix de vente réel s’échelonne entre 788 540 francs (Seine-et-Marne) et 1 621 810 francs (Hauts-de-Seine).

L’appartement moyen vendu au premier semestre à Paris était un peu plus petit qu’un an plus tôt (51,97 mètres carrés contre 52,91) et le prix de vente s’établissait à 974 335 francs. Dans 60 % des cas, il reste inférieur au seuil psychologique du million de francs. Le nombre moyen de pièces évolue peu (2,41). L’étude confirme également la chute des grandes surfaces : le prix de la cinquième pièce s’effondre de 40 % en un an. Il n’était plus  » que de  » 739 500 au premier semestre 1993 (contre 1 234 000 francs un an plus tôt).

Les vendeurs ont pris conscience de la baisse et le prix qu’ils demandent en début de négociation est moins surévalué qu’auparavant. Le taux de négociation _ des transactions entre particuliers _ c’est-à-dire l’écart entre le prix demandé initialement et celui auquel la transaction s’effectue réellement _ ne s’élevait plus qu’à 11,75 % au premier semestre, à comparer avec 15 % en 1991 et 13,37 % au second semestre 1992.

Pour la première fois depuis 1986, la revue note une érosion du loyer des locations nouvelles : le taux de capitalisation (le loyer annuel rapporté au prix de vente moyen) recule donc de 5,95 % au second semestre 1992 à 5,81 % au premier semestre 1993. C’est dans le département de la Seine-Saint-Denis qu’il est le meilleur (7,73 %), talonné par la Seine-et-Marne (7,45 %).

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/archives/article/1993/11/23/ile-de-france-la-crise-de-l-immobilier-les-prix-des-appartements-parisiens-se-stabilisent_3975848_1819218.html#XByG1JbhjYHKp2ms.99

Après trois ans de crise Immobilier : menaces sur la reprise La chute du prix du mètre carré stoppée à Paris

Le prix du mètre carré dans les logements anciens parisiens a stoppé sa chute: au cours des trois premiers mois, il s’inscrit en hausse de 0,1 % à 18 471 francs en moyenne, dans un contexte de reprise du nombre de transactions (+ 22 %). Seuls trois arrondissements parisiens dépassent les 25 000 francs, le plus cher étant le VIIe avec 27 145 francs. A l’autre bout de la fourchette, quatre arrondissements restent inférieurs à 15 000 francs

Paris, de moins en moins cher
baisse des ventes de logements à paris années 90
faut il acheter ou louer crise 90
montage immobilier et crise 1992