RL’émission Capital diffusée par la chaîne M6 le dimanche 25 février dernier a suscité de nombreuses réactions auprès de l’audience. Vous vous êtes demandés après avoir vu ce reportage intitulé « Construire sa maison : le rêve à portée de main ? Achat du terrain, choix des matériaux et look de la demeure… la facture peut vite grimper », combien coûte réellement une maison et quelle est la marge des constructeurs. Explications et éclaircissements.

Quel est le prix de revient d’une maison ?



En premier lieu, il faut savoir que le montant total de la facture que vous avez à payer est une somme TTC.  Le constructeur doit reverser la valeur de la TVA équivalente à 20% à l’Etat. Prenons un exemple : si vous payez une maison à 125 000 euros TTC, 20 800 euros reviennent à l’Etat et le prix HT de la maison est donc de 104 100 euros.

En deuxième lieu, examinons de près le prix de revient d’une maison en effectuant une répartition des charges.

D’emblée, deux postes se distinguent par leur pourcentage élevé : la main d’œuvre chantier et les matériaux et équipements.

Le premier frôle 40 % du prix revient HT d’une maison, tandis que le second représente 1/3 du prix total. À eux, deux, ces postes accaparent les ¾ du coût total d’une maison.

Petits mais non-négligeables, les honoraires de 8% se révèlent assez coûteux, pourtant, ils sont nécessaires voire obligatoires. Sont inclus dans ces honoraires, les géomètres qui étudient la meilleure implantation de la maison, les bureaux d’études qui consultent la réglementation thermique et les assurances qui garantissent le parfait achèvement dont l’acheteur bénéficie.
Par ailleurs, on note que les frais de fonctionnement (qui incluent entre autres le salaire du conducteur de travaux, le salaire du personnel commercial, administratif et technique du constructeur, les frais de dossier, de permis de construire ou les loyers) s’élèvent à 12 %.

En sus de la TVA, d’autres impôts de 9 % viennent s’ajouter à la note. Si on additionne les impôts et la TVA, on se rend compte que ce poste fait partie des plus importants coûts dans le prix TTC d’une maison.

Voici les chiffres en détail :

  • Honoraires : Bureaux d’études, Géomètre, Assurances 8 %
  • Impôts et taxes (Autres que TVA) : Impôts et taxes sur les bénéfices 9 %
  • Frais de fonctionnement : Salaires et charges (personnel technique, administratif et commercial) , Frais généraux (loyer, électricité…) 12 %
  • Matériaux et équipements : Sable, ciment, briques, moellons… , Charpenterie, chauffage, sanitaires …. 33 %Main d’œuvre chantier : Sous-traitants, Personnel de chantier 38 %

Quelle est la marge du constructeur, des architectes ?

Les constructeurs disposent d’une marge moyenne de 25 % environ sur le seul coût des travaux. Il faut ensuite déduire de cette marge les paiements des conducteurs de travaux, des commerciaux et des frais de fonctionnement.

Ce qui laisse à la fin une rentabilité moyenne pour la construction d’une maison qui atteint difficilement les 5 %. Il faut savoir que ce taux est très en dessous des taux pratiqués dans d’autres secteurs d’activités. Cette rentabilité peut expliquer à elle seule la faillite de nombreux constructeurs de petite envergure.

Les architectes et artisans connaissent également la même situation, car afin de rivaliser avec les offres des constructeurs ainsi que la mutualisation des frais en fonction de la quantité de maisons livrée annuellement, ils sont parfois contraints d’accepter des chantiers à marge réduite pour continuer à travailler. Par ailleurs, les architectes ont du mal à trouver des clients et un bon nombre d’entre eux perçoivent un salaire se rapprochant du SMIC.

L’image des architectes et artisans « plein aux as » est loin d’être la réalité. Et pourtant, fait étrange, certaines marques comme Apple qui appliquent des marges exorbitantes ne reçoivent pas trop de plaintes des consommateurs.

Le prix des options et de la personnalisation



Le reportage de Capital mentionne d’énormes coûts supplémentaires pour les options et les styles personnalisés. Est-ce vrai ?
Oui et Non. Il est évident qu’une maison traditionnelle coûtera moins chère qu’une maison moderne avec toit plat par exemple. L’ajout des éléments de style comme une arche en béton, une colonne ou une pergola augmenteront le prix de la maison. Idem pour les amateurs de voitures : plus de kits, plus de coûts.

Voici quelques exemples d’options pour maisons classiques avec leur prix. Notez que certaines options sont obligatoires. (Prix en euros)

  • Portes et fenêtres en aluminium : de  1500 à 5 000 €
  • Bandeau lissé : à partir de 700 €
  • Vide sanitaire : 1 900 €
  • Sous-sol : 13 000 à 20 000 €
  • Tuiles en terre cuite : 600 à 2000 (en fonction de la taille et de la qualité) €
  • Cloisons en placostyl : 1 000 €
  • Enduit gratté : 1 500 €

Le prix de ces options varie en fonction de chaque constructeur, mais aussi en fonction des maisons (une maison plus petite nécessitera moins de tuiles qu’une maison de grande taille).
Il faut néanmoins savoir que le prix des options ne dépasse pas généralement 15 % du prix de la maison. C’est encore loin des personnalisations faramineuses que pratiquent certains secteurs d’activités. De plus, ces options d’effets styles sont des investissements qui offrent une valeur ajoutée à votre maison en cas de revente.

En bref

Pour résumer, le grand public s’imagine que les constructeurs, les architectes et les artisans sont des sociétés et des entreprises qui s’en mettent plein les poches grâce à d’énormes marges imputées sur le prix de construction d’une maison.

La réalité est néanmoins loin de cette image, car c’est un secteur qui accuse une rentabilité généralement très faible.

En effet, la construction requiert une main d’œuvre très importante. Par ailleurs, les options qui sortent du forfait de base sont au final peu coûteuses comparées aux prix des options des autres secteurs d’activités.

Ce reportage de M6 Capital sur la construction d’une maison était cruellement surfait et jouait plutôt dans la sensation.

La conclusion est pourtant simple : construire sa maison est vraiment un rêve à portée de main !