Locations : quels détails comptent ?

Vous envisagez de louer une maison ou un appartement ? Regardons ensemble quels détails doivent attirer votre attention...

Tout d’abord, il convient d’identifier ses besoins. Nous entendons par ce terme la surface du logement, le nombre de pièces, les commodités et prestations requises. On prêtera une attention particulière à la localisation de la maison ou de l’appartement que vous envisagez de louer. En effet, s’il est important que votre nouveau logement soit sain et salubre, spacieux et fonctionnel ou plus simplement que vous vous y sentiez à l’aise, il est primordial de savoir si l’environnement immédiat correspond à votre vie : écoles, collèges, lycées, université pour vos enfants, transports en commun, commerces de proximité et si le cadre de vie vous convient : nuisances sonores ou visuelles, pollution, vue dégagée, environnement verdoyant…

Etat des lieux

C’est une partie incontournable du contrat de location appelé bail qui vous lie au propriétaire (le bailleur). Il doit être rédigé consciencieusement lorsque vous emménagez dans la maison ou l’appartement. Signé par les deux parties, ce document se doit d’être le plus juste possible. N’hésitez pas à signaler au propriétaire ou à son représentant toute malfaçon, défauts, traces d’humidité, état général des parquets, moquettes, carrelages, murs et plafonds. L’état des lieux est rédigé en deux exemplaires signés par le locataire et le propriétaire et chacun se doit de garder un original. N’oubliez pas qu’à votre départ un nouvel état des lieux de sortie est réalisé et que vous seriez responsable des éventuelles dégradations ne résultant pas d’un usage normal. Les réparations à réaliser pourraient être retenues sur votre dépôt de garantie.

Si vous louez un appartement meublé, vérifiez bien que les éléments indiqués comme neufs sur l’état des lieux soient au mieux neufs au pire installés très récemment. Vérifiez aussi que tous les appareils électriques fournis fonctionnent correctement. Il est coutume de dire que « seuls les écrits restent », faites cette devise votre pour tout ce qui concerne les changements de matériel, les réparations que le propriétaire vous promet par oral : faites le écrire sur l’état des lieux.

Si vous découvrez des problèmes après avoir emménagé, vous disposez d’un mois pour les inclure dans l’état des lieux en informant le propriétaire par lettre recommandée afin d’être sûr(e) que cela soit pris en compte.

Si vous souhaitez faire des changements dans l’appartement ou la maison, il est nécessaire pour ne pas être contraint de remettre le logement dans son état initial à votre sortie, d’obtenir l’accord du propriétaire.

La Caution ou dépôt de garantie

La grande majorité des bailleurs demande un dépôt de garantie. Celui-ci doit être à hauteur de 2 mois de loyer. Ce dépôt est rendu au maximum deux mois après que vous ayez quitté les lieux et remis les clefs. Une déduction peut être pratiquée sur la caution si l’appartement ou la maison est endommagée et que cela ne résulte pas d’une usure normale.

Attention quand même à certains propriétaires peu scrupuleux qui tentent de trouver de « bonnes raisons » de garder votre caution : vous devez impérativement demander des justificatifs et factures des réparations engagées par le propriétaire, une usure normale à modérée des revêtements (sols et murs) ne doit pas être considérée comme une détérioration. Pensez à reboucher les trous que vous aurez faits dans les murs pour accrocher cadres et étagères afin que les frais de rebouchage ne vous soient pas retirés de votre dépôt de garantie.

Le contrat en lui-même (bail) et ses durées légales

Prévenir valant mieux que guérir, soyez attentifs à bien signer un contrat standard. N’hésitez pas à en demander un dans une agence immobilière pour être sûr(e) de signer un bail standard. Ce document doit comporter bon nombre d’informations parmi lesquelles : la date de début de location, sa durée (3, 6 et 9 ans dans les baux standards qui sont aussi appelés « bail 3/6/9 »), l’utilisation de l’espace loué (privé ou professionnel), le prix de la location, les conditions de paiement, la révision du prix du loyer, les charges et impôts qui incombent au locataire, la caution, les conditions de résiliation du contrat.  

Concernant le prix de la location il est primordial de déterminer la surface carrez par rapport à la surface du bien : En effet, le prix du loyer est déterminé par rapport à la surface carrez (1,80m de hauteur minimum et sans les espaces perdus) et non par rapport à la surface au sol. Soyez donc attentifs à ce point pour ne pas payer plus cher que de raison.

Les garanties

Des garanties supplémentaires peuvent vous être demandées et particulièrement si votre revenu n’est pas trois fois supérieur au montant du loyer ou que vous ne travaillez pas à temps plein. Cela peut-être une lettre des parents, d’un ami, de votre banque mais les engage à payer le loyer à votre place si vous ne pouvez plus payer.

Le loyer et les charges

Le loyer exclu généralement les charges et la caution. Il se paye chaque mois et ne peut augmenter qu’une fois par an dans le cadre de l’augmentation prévue par le contrat : généralement ces augmentations sont basées sur l’indice du coût de la construction.

Les charges incombent au locataire, elles incluent les ordures ménagères, les frais de maintenance, de fonctionnement et de nettoyage des parties communes. Elles peuvent aussi comprendre le chauffage et l’eau si le système de distribution est centralisé et le salaire du concierge.

Attention aux surprises lors du réajustement des charges réalisé une fois par an en fonction des coûts réels.